Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist für viele ausländische Staatsangehörige eine attraktive Option, da das thailändische Immobilienrecht und das Landgesetz jedem Ausländer den Besitz von Grundstücken im Königreich verbieten. Sie sind jedoch rechtlich dazu berechtigt, eine Eigentumswohnung zu kaufen, da es im Rahmen des Condominiums, das den Besitz dieser Art von Immobilien regelt, weniger Beschränkungen in Bezug auf die Nationalität gibt.
Es ist eine gängige Praxis, dass einige ausländische Staatsangehörige diese Möglichkeit nutzen, um Immobilien in Thailand zu besitzen, und viele Condo-Käufer nutzen ihre Einheiten sowohl als Wohnsitz als auch zu Investitionszwecken im privaten Sektor.
Bei Juslaws & Consult ist unsere Unternehmens- und Immobilienabteilung jederzeit bereit, Ihnen bei all Ihren Anliegen im Zusammenhang mit Immobilien und dem Erwerb von Grundstücken zu helfen.
Ein Kondominium-Gebäude, umgangssprachlich als "Condo" bezeichnet, ist eine Art von Immobilie, die in mehrere Einheiten aufgeteilt ist. Jede dieser Einheiten hat einen eigenen Eigentümer, aber die Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes gehören den Bewohnern gemeinsam. Wohn-Eigentumswohnungen werden häufig als Mehrfamilienhäuser gebaut, aber im Gegensatz zu Wohnungen, die an die Mieter vermietet werden, sind Eigentumswohnungen direktes Eigentum.
Darüber hinaus sind die Gemeinschaftsflächen eines Eigentumswohnungsgebäudes gemeinsames Eigentum der Eigentümer der einzelnen Einheiten. Zu diesen Gemeinschaftsflächen gehören Gehwege, Flure, Turnhallen, Pools, Waschräume usw. Dazu gehören auch die öffentlichen Versorgungseinrichtungen und Annehmlichkeiten wie Aufzüge, Wasserversorgung und Stromversorgung. Es kann kein einzelnes rechtliches Eigentum an Gemeinschaftsbereichen geben - sie müssen gemeinsam genutzt werden. Diese Gemeinschaftsflächen, Annehmlichkeiten und Versorgungseinrichtungen werden von allen einzelnen Wohnungseigentümern gemeinsam über eine Verwaltungsgesellschaft verwaltet, die als "Condominium Juristic Person" bezeichnet wird.
Ein Condominium und ein Apartmentkomplex unterscheiden sich nur rechtlich. Es gibt keine Möglichkeit, zwischen einer Wohnung und einer Eigentumswohnung zu unterscheiden, indem Sie das Gebäude einfach nur besichtigen und es sich ansehen. Technisch gesehen ist ein Condominium eine Ansammlung von Gemeinschaftsbereichen und einzelnen Wohneinheiten sowie dem Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet wurde. Eigentumswohnungen haben Regeln, Beschränkungen, Bedingungen und Vereinbarungen, die festlegen, wie die einzelnen Wohnungseigentümer das Gebäude gemeinsam nutzen sollen; sie werden hauptsächlich durch Mietverträge, interne Regeln und Vorschriften und die Bestimmungen des Condominium Act geregelt. In der Regel können Condominium-Einheiten ohne vorherige Genehmigung der Condominium-Juristen nicht als Geschäfts- oder Firmenadresse genutzt werden. Außerdem sollten Sie die Hausordnung überprüfen, wenn Sie vorhaben, mit Ihrem Haustier in Ihrer Wohnung zu leben - viele Eigentumswohnungen in Thailand haben ein striktes Haustierverbot.
Nach dem thailändischen Eigentumsrecht gibt es in Thailand zwei Arten von Wohngebäuden - nach dem Condominium Act registrierte Eigentumswohnungen, die eine Condominium-Lizenz benötigen und von einer Condominium Juristic Person verwaltet werden, und Mehrfamilienhäuser, die nicht nach dem Condominium Act registriert sind.
Nur eine nach den einschlägigen Gesetzen beim Land Department registrierte Eigentumswohnung bietet volles individuelles Eigentum mit einem von der Regierung ausgestellten Eigentumstitel (Condominium Unit Title Deed). Das Condominium Act legt beispielsweise das Verfahren und die Anforderungen für die Zulassung eines Mehrfamilienhauses als Condominium fest. Das Kondominium-Gesetz wurde seit seiner ersten Verkündung mehrfach geändert. Daher ist es wichtig, dass Sie sich über die neuesten Aktualisierungen informieren.
Für Ausländer, die in Thailand Eigentümer einer Eigentumswohnung werden möchten, gibt es keine nationalitätsbedingten Einschränkungen. Jeder Ausländer, der legal nach Thailand einreisen darf (es gibt keine Anforderungen an die Visaklasse), kann eine Eigentumswohnung erwerben und besitzen, sofern er die Voraussetzungen für den Besitz gemäß Abschnitt 19 des Condominium Act erfüllt. Abschnitt 19 besagt, dass Ausländer sowie juristische Personen, die vom Gesetz als Ausländer angesehen werden, Eigentümer einer Eigentumswohnung sein können, wenn sie die folgenden gesetzlichen Anforderungen/Kriterien erfüllen:
Da sich ein Ausländer persönlich als Eigentümer qualifiziert, kann er nur dann eine Eigentumswohnung auf seinen eigenen Namen kaufen, wenn die besagte Eigentumswohnung im Rahmen der Ausländerquote verkauft werden kann. Das bedeutet, dass innerhalb eines Condominium-Gebäudes nicht mehr als 49% aller Einheiten an Ausländer verkauft werden dürfen - mindestens 51% des Condominium-Gebäudes müssen im Besitz von Thailändern sein.
Zwischen April 1999 und April 2004 konnten Ausländer als vorübergehende Maßnahme und unter bestimmten Einschränkungen alle Einheiten in einigen Condominium-Gebäuden besitzen, um die Zahl der zum Verkauf angebotenen leeren neuen Condominiums zu reduzieren.
Seitdem wurde die Ausländerquote wieder auf 49% der Gesamtfläche ohne Ausnahmen geändert. Daher darf ein Ausländer jetzt nur noch in einem Anteil, der 49 % der Gesamtfläche aller Einheiten in diesem Condominium-Gebäude nicht übersteigt, Volleigentum an einer Condominium-Einheit haben (geschätzt für den Zeitraum der Antragstellung).
Wenn Sie eine bereits errichtete Condominium-Einheit kaufen, muss der Verkäufer einen Garantieschein vorlegen, der von der Condominium Juristic Person ausgestellt wurde, um zu bestätigen, dass die Condominium-Einheit unter die Immobilienbesitzquote von 49 % fällt. Dies gilt nicht für Eigentumswohnungen, die sich noch im Bau befinden - in diesem Fall kann die Condominium Juristic Person erst nach Abschluss der Bauarbeiten gegründet werden; erst dann kann ein Garantieschreiben beantragt werden. Das bedeutet, dass der Verkäufer oder Bauträger während der Bauphase nicht verpflichtet ist, einen solchen Brief auszustellen. Eine Condominium Juristic Person gilt als thailändischer Staatsangehöriger und ist an die thailändischen Gesetze gebunden, die die Ausstellung von Grundbesitzurkunden, die Verwaltung der Bauaufsicht und andere immobilienbezogene Angelegenheiten regeln.
Ein Formular für Devisentransaktionen (FET-Formular), früher bekannt als "Thor. Thor. 3", ist erforderlich, um Ihr Eigentum beim Land Department zu registrieren. Gemäß den Bankvorschriften des BOI muss ein thailändisches Finanzinstitut, das mit dem Umtausch von Fremdwährungen (über einen Betrag von 50.000 USD oder dem Gegenwert in anderen Währungen) befasst ist, ein Formular für Devisentransaktionen ausfüllen; danach muss die Transaktion an die Bank of Thailand gemeldet werden.
Eine Originalkopie des FET-Formulars mit dem Namen des Ausländers, der eine Eigentumswohnung kauft, entweder als Empfänger oder als Absender der Fremdwährung, ist erforderlich, um das Eigentum beim Land Department zu registrieren; es gilt als Nachweis dafür, dass der Ausländer Abschnitt 19 des Condominium Act einhält.
Wenn die umgetauschten Fremdwährungsbeträge unter 50.000 USD liegen, ist die Bank nicht verpflichtet, ein FET-Formular zu erstellen. In diesem Fall kann der ausländische Käufer ein Bestätigungsschreiben für den Fremdwährungstransfer anfordern und diesen über die Bank in die thailändische Währung (THB) umtauschen. Dieses Bestätigungsschreiben kann auch für die Registrierung beim Land Department verwendet werden, da es dieselben Informationen enthält, die auch im FET-Formular angegeben sind.
Der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung legt detailliert die Verantwortlichkeiten des Verkäufers und des Käufers fest, umfasst die vereinbarten Zahlungsfristen, den Kaufpreis der Eigentumswohnung, den Übergabetermin, den Zeitrahmen für die Projektentwicklung, die Verantwortlichkeiten für die Übertragungsgebühren und Steuern, Garantien und Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Sorgfaltspflicht.
Ein Standard-Kaufvertrag muss mit dem Verbraucherschutzgesetz und dem Wohnungseigentumsgesetz sowie mit anderen damit verbundenen Gesetzen übereinstimmen. Die Eigentumsübertragung findet bei einer lokalen Land Office-Filiale statt und ein offizieller Kaufvertrag (in thailändischer Sprache) muss zum Zeitpunkt der Übertragung unterzeichnet werden; die Parteien müssen auch die entsprechenden gesetzlichen Gebühren, Steuern und Übertragungskosten zahlen.
Der Prozess der Übertragung einer Eigentumswohnung in Thailand ist mit verschiedenen Gebühren, Steuern und Ausgaben verbunden, darunter Übertragungsgebühren (Eigentumsregistrierungsgebühren), Quellensteuer, Stempelsteuer und (falls zutreffend) spezifische Gewerbesteuer. Die Höhe dieser Gebühren sollte während des Kaufs Ihrer Eigentumswohnung sorgfältig geprüft werden. Die Aufteilung dieser Kosten zwischen Verkäufer und Käufer wird während der Vorbereitung des Kaufvertrags ausgehandelt und bedarf der Zustimmung beider Parteien.
Beim Kauf einer Einheit in einem im Bau befindlichen Eigentumswohnungsprojekt kann der Verkäufer (in der Regel der Bauträger des Eigentumswohnungsprojekts) aufgrund von Verbraucherschutzgesetzen nur bis zur Hälfte der Eigentumsregistrierungsgebühren an den Käufer weitergeben. Die Grund- und Haussteuer fällt bei Eigentumswohnungen nicht an, und es ist nur eine relativ geringe Instandhaltungsgebühr zu entrichten. Für Eigentumswohnungen wurde die Einführung einer allgemeinen jährlichen Grundsteuer beschlossen. Diese Steuern werden sich auf 0,1 % des geschätzten Wertes der Eigentumswohnung belaufen.
Nach der Registrierung des Eigentums erhält der neue Eigentümer eine Eigentumsurkunde für seine Eigentumswohnung. Jede Wohneinheit, die Teil des Gebäudes ist, hat eine Eigentumsurkunde, die dem rechtmäßigen Eigentümer gehört und vom Land Department ausgestellt wird.
Folgendes muss in der Eigentumsurkunde enthalten sein:
Der Verkäufer muss ein Schreiben vorlegen, in dem er garantiert, dass die Eigentumswohnung die ausländische Eigentumsquote von 49% erfüllt und dass keine ausstehenden Wartungsgebühren für die Einheit anfallen (falls Sie eine bestehende Eigentumswohnung kaufen). Weitere Dokumente, die bei der Übertragung der Immobilie benötigt werden, sind:
Der Kauf einer Eigentumswohnung mag einfach klingen, da das Condominium-Gesetz es Ausländern erlaubt, in Thailand Eigentumswohnungen zu besitzen. Die Transaktion selbst muss jedoch von einem Anwalt überwacht werden, der mit dem gesamten Prozess vertraut ist und die Transaktion sorgfältig abschließen kann. Andernfalls können Sie mit Ihrer Eigentumswohnung auf verschiedene Probleme stoßen, wie z.B. unvorhergesehene Probleme im Zusammenhang mit dem Eigentum an dem Land, auf dem die Eigentumswohnung gebaut wird, oder die Überschreitung der 49%-Quote des ausländischen Eigentums an der Eigentumswohnung.
Wenn Sie Hilfe bei Ihrem Kauf benötigen, zögern Sie bitte nicht, Juslaws & Consult in unserem Büro in Bangkok oder Phuket zu kontaktieren.
