Ein kompliziertes System von Regeln, Gesetzen und Vorschriften regelt den Besitz von Immobilien, Transaktionen und die Nutzung von Grundstücken im Königreich Thailand. Es gibt keine kodifizierten oder einheitlichen Vorschriften oder Gesetze, die diese Angelegenheiten regeln, und es gibt noch kein zentrales Register für Immobilieneigentum, das sofort die notwendigen Daten über nicht registriertes und registriertes Eigentum, registrierte Eigentümer und Transaktionen liefern würde. Darüber hinaus werden der Immobiliensektor und seine Akteure weiterhin durch Probleme wie Überschneidungen von Titeln, doppelte Titulierung, doppelte Grundstücksverkäufe, die Verbreitung falscher Titel, Übergriffe, den Verkauf nicht registrierter Eigentumswohnungen und Unterteilungsprojekte durch unethische Bauträger und Konflikte bei der Landnutzung mit Vorschriften wie der aktuellen Zoneneinteilung geplagt.
Die Welt der thailändischen Immobilien ist also ein entmutigendes Gebiet. Eine Due-Diligence-Prüfung eines Zielgrundstücks für eine Investition, einen Kauf oder eine Pacht ist zweifellos notwendig, um die erwähnten erheblichen Risiken zu vermeiden und sicherzustellen, dass derjenige, der alle Entscheidungen trifft, sich auf deren Beständigkeit verlassen kann. Juslaws & Consult verfügt über Immobiliengutachter, Immobilienanwälte, Immobilienberater, Wirtschaftsprüfer und andere Immobilienexperten, die die erforderlichen Schlüsselinformationen und integrierten Immobilienlösungen bereitstellen, um den Hauptrisiken zu begegnen, die mit der Verpflichtung eines Kunden zum Erwerb oder zur Investition in eine bestimmte Immobilie verbunden sind.
Zu den allgemeinen Problemen, mit denen Übernehmer oder Immobilienkäufer konfrontiert werden, gehören Landnutzungsbeschränkungen, Räumungsprobleme und Baugenehmigungsbeschränkungen.
Wenn eine Person plant, eine Immobilie in Thailand zu erwerben, sollte sie vor dem Kaufabschluss eine ordnungsgemäße Due-Diligence-Prüfung durchführen, um die Legitimität des rechtmäßigen Eigentümers sicherzustellen und zu gewährleisten, dass der Eigentümer die Immobilie rechtmäßig verkaufen kann. Sie sollten auch mögliche Pfändungen oder rechtliche Belastungen überprüfen.
Es ist ratsam, sich von einem Immobilienexperten beraten zu lassen, der über einen soliden juristischen Hintergrund verfügt und die Due-Diligence-Prüfung von Immobilien legal durchführen kann, indem er die relevanten Grundstücksdokumente, wie z.B. die Grundbuchurkunde, prüft. Außerdem muss der Immobilienexperte eine gründliche Titelrecherche beim Grundbuchamt am Standort des Grundstücks durchführen und alle Baugenehmigungen auswerten.
Darüber hinaus müssen Sie sicherstellen, dass Sie einen umfassenden Due-Diligence-Bericht erhalten, der die folgenden wesentlichen Details enthält:
Titelstatus und Landdokumente
Das thailändischeRecht schreibt vor, dass Landdokumente von der Besitzanzeige bis zur Landtitelurkunde reichen, die auf der höchsten Ebene der Hierarchie steht und die vollständigen Eigentumsrechte repräsentiert.
Daher ist es wichtig, dass Sie die Hierarchiestufe des Titels sowie den Kontext und die Geschichte der Landdokumente kennen und wissen, ob diese ordnungsgemäß ausgestellt wurden, eine niedrigere Hierarchiestufe aufweisen oder aus anderen Landdokumenten aufgewertet wurden.
Grundstücksdetails
In diesem Abschnitt des Berichts werden die Grundstücksdetails, eine Anzeige der umliegenden Grundstücke und eine Miniaturkarte aufgeführt.
Chronologie der Eigentümerschaft
Dieser Abschnitt des Due-Diligence-Berichts sollte die Geschichte der Eigentümerschaft des Grundstücks bestätigen. Es ist wichtig, dass Sie prüfen, wann das ursprüngliche Eigentumsdokument als nachrangiges Dokument und nicht als Eigentumsurkunde betrachtet wurde. Außerdem müssen Sie prüfen, ob die Eigentumsurkunde rechtmäßig ausgestellt wurde.
Pfändungen und rechtliche Belastungen
Das thailändische Recht schreibt vor, dass Dienstbarkeiten, Hypotheken, Servitute und andere rechtliche Belastungen von Grundstücken beim Landamt, in dem das Grundstück liegt, eingetragen werden müssen, damit sie gültig sind.
Pachtverträge und andere Rechte an Immobilien
Nachthailändischem Recht muss ein Pachtvertrag über eine Immobilie, der länger als drei Jahre läuft, beim Landamt des jeweiligen Gebiets registriert werden. Wenn der Pachtvertrag für weniger als drei Jahre gilt, muss er nicht registriert werden, muss aber dennoch schriftlich festgehalten werden. In diesem Abschnitt wird geklärt, ob das Land für mehr als drei Jahre an eine andere Person verpachtet ist oder ob andere Pachtrechte, wie z.B. ein Nutznießungsrecht, Nießbrauch oder Wohnrecht, gelten. Diese Klärung wird den Umfang des Nutzungsrechts des Käufers an der Immobilie nutzen. Durch die Übertragung des Eigentums wird ein Mietvertrag über eine Immobilie nicht aufgelöst. Die Person, die die Übertragung erhält, erhält die Rechte und ist für die Pflichten verantwortlich, die der Übertragende gegenüber dem Pächter hat.
Baukontrollbestimmungen, Zoneneinteilung und Umweltbestimmungen
DasStadtplanungsgesetz regelt die Flächennutzung in Bezug auf Industrie, Wohnen, Umwelt, Landwirtschaft und kulturellen Schutz in Thailand. Darüber hinaus müssen alle Gebäude, die errichtet werden, mit den relevanten Regeln, Mitteilungen und Vorschriften übereinstimmen, die in den Gesetzen zur Baukontrolle und anderen relevanten Gesetzen festgelegt sind. Dieser Abschnitt soll die aktuelle Zoneneinteilung, die Umweltvorschriften und die Baukontrolle klären, die sich auf den Bau von Gebäuden beziehen und die Landnutzung abdecken, so dass der Landkäufer einen Einblick erhält, ob das Land bebaut werden kann. Im Wesentlichen wird in diesem Abschnitt des Berichts überprüft, ob für das Gebäude auf dem Grundstück ordnungsgemäß eine gültige Baugenehmigung erteilt wurde, sowie alle anderen erforderlichen Genehmigungen für den Käufer.
Rechtsstreitigkeiten
Siemüssen eine angemessene Suche nach Rechtsstreitigkeiten durchführen, um festzustellen, ob es Rechtsstreitigkeiten gegen den Landeigentümer gibt, da diese Auswirkungen auf das Eigentum des Landeigentümers haben können.
Offizieller Schätzpreis
Esist wichtig, dass jeder Grundstückskäufer den offiziellen Schätzpreis kennt. Dies ist besonders wichtig, wenn das Grundbuchamt die Grundstücksübertragung registriert, denn die Regierungsbehörde bestätigt den offiziellen Schätzpreis. Dieser von den Regierungsbeamten ermittelte amtliche Schätzpreis fließt in die Berechnung der Ablösesumme ein, die das Grundbuchamt für die Registrierung der Grundstücksübertragung verlangt. Der amtlich festgesetzte Preis ist in der Regel niedriger als der tatsächliche Verkaufspreis und der Marktpreis.
Zugang
Ein Grundstück sollte einem Eigentümer in der Regel Zugang zu einer öffentlichen Straße gewähren, sei es über einen direkt angrenzenden Zugang oder über ein anderes Grundstück. Wenn ein Grundstückseigentümer eine öffentliche Straße nur über ein anderes Grundstück betreten kann, muss die Dienstbarkeit auf dem Grundstück der Person eingetragen werden, die das Recht hat, das Zielgrundstück zu betreten.
Vor-Ort-Besichtigung
Zusätzlichzu den oben genannten Anforderungen und Informationen, die in einem Due-Diligence-Bericht enthalten sind, ist es ratsam, eine Vor-Ort-Besichtigung zusammen mit einem Immobilienexperten durchzuführen. Der Zweck einer Vor-Ort-Besichtigung ist es, sicherzustellen, dass es sich bei der Immobilie um dasselbe Grundstück handelt, das Sie zu kaufen beabsichtigen, die Lage des Grundstücks zu beobachten und zu überprüfen, ob das beobachtete Grundstück dasselbe ist, wie in den Grundstücksunterlagen dargestellt.
Juslaws & Consult Immobilien Due Diligence oder Titelprüfung und Ermittlungsdienste umfassen:
⦁ Untersuchung der Echtheit, Gültigkeit und des aktuellen Status des Titels, der Steuererklärung oder anderer Dokumente, die die Zielimmobilie abdecken, einschließlich des Rechts des eingetragenen Eigentümers, die Immobilie zu übertragen oder zu übereignen
⦁ Überprüfung von Überschneidungen oder doppelten Titeln mit den relevanten Regierungsbehörden
⦁ Untersuchung von eingetragenen, offensichtlichen und bestehenden Pfandrechten und Belastungen auf der Zielimmobilie
⦁ Untersuchung aller anhängigen Ansprüche, Beschwerden, Fälle oder Verfahren, die die Zielimmobilie betreffen, bei den lokalen Verwaltungsbehörden, Gerichten, Berufungsgerichten, und Agenturen, die für die Vergabe von Landtiteln zuständig sind
⦁ Ermittlung der genauen Lage, des eingetragenen Eigentümers und des/der tatsächlichen Besitzer/s der Zielimmobilie, einschließlich der Ansprüche auf Eigentum, Besitz und andere dingliche Rechte an derselben
⦁ Ermittlung der Art, rechtlichen Einstufung und der tatsächlichen Landnutzung des Zielgrundstücks, einschließlich der aktuellen Gebietseinteilung und der genehmigten Landnutzung(en) desselben sowie der vorgeschlagenen Neueinteilung der Gebietseinteilung
⦁ Untersuchung der rechtlichen und nutzungsbedingten Beschränkungen für die vom Kunden beabsichtigte Nutzung des Zielgrundstücks,
⦁ Untersuchung der Abdeckung der Zielimmobilie durch ein Agrarreform- oder ein anderes Sozialprogramm der Regierung
⦁ Untersuchung von Steuerverbindlichkeiten und/oder -abgaben für die Zielimmobilie
⦁ Überprüfung der Geohazards bei der zuständigen Regierungsbehörde
⦁ Untersuchung, ob die Immobilie ein gewöhnliches oder ein Kapitalvermögen des eingetragenen Eigentümers ist
⦁ Untersuchung des eingetragenen Eigentümers wie wie z.B. die aktuelle Adresse des Eigentümers und seine Erben (falls verstorben) oder der aktuelle Registrierungsstatus des Eigentümers und die aktuellen Führungskräfte/Direktoren/Aktionäre des Eigentümers (falls juristische Person)
⦁ Untersuchung anderer Risiken, die mit dem Erwerb der Zielimmobilie verbunden sind, wie z.B. drohende oder vorgeschlagene Enteignungen oder öffentliche Versteigerungen
⦁ Untersuchung der Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften durch den Eigentümer oder Projektentwickler, Bau-, Zonen- und anderen Landnutzungs- und Entwicklungsvorschriften und -beschränkungen
⦁ Überprüfung der Genehmigungen, Lizenzen und Zulassungen, die im Zusammenhang mit dem Bau, der Entwicklung und/oder der Verwaltung der Zielimmobilie erteilt wurden
