Airbnb, Booking.com, Agoda, Vrbo und die Vielzahl weiterer Plattformen für Kurzzeitvermietungen haben die Art und Weise, wie Reisende in Thailand übernachten, grundlegend verändert, doch das thailändische Recht haben sie nicht geändert. Der rechtliche Rahmen für Kurzzeitunterkünfte in Thailand wurde lange vor der Entstehung dieser Plattformen geschaffen, und die Gerichte haben eindeutig festgestellt, dass die Vermittlung von Unterkünften für Übernachtungen oder Wochenaufenthalte ohne die erforderlichen Genehmigungen in den meisten Fällen rechtswidrig ist. Für Eigentümer, ausländische Investoren und Bauträger stellt sich selten die Frage, ob Kurzzeitvermietungen reguliert sind, sondern vielmehr, wie diese Tätigkeit so gestaltet werden kann, dass sie mit dem Hotelgesetz B.E. 2547 (2004), dem Eigentumswohnungsgesetz B.E. 2522 (1979), dem Bauaufsichtsgesetz B.E. 2522 (1979), dem Stadtplanungsgesetz B.E. 2562 (2019), dem Gesetz zur Verkündung des Grundbuchgesetzes B.E. 2497 (1954), dem Gesetz über ausländische Unternehmen B.E. 2542 (1999), der Abgabenordnung sowie dem Gesetz über die Grund- und Gebäudesteuer B.E. 2562 (2019) entspricht.

Dieser Leitfaden wurde von thailändischen Rechtsanwälten für Eigentümer und Investoren verfasst, die sich einen umfassenden und stets aktuellen Überblick darüber verschaffen möchten, wo die Grenze zwischen einer rechtmäßigen Langzeitvermietung, einem rechtmäßigen, lizenzierten Beherbergungsbetrieb und einem nicht lizenzierten Hotelbetrieb verläuft, der den Gastgeber einer strafrechtlichen Haftung aussetzt. Er erläutert die gesetzlichen Definitionen, die 30-Tage-Regelung, das 2023 eingeführte Meldeverfahren für kleine Beherbergungsbetriebe, das spezifische Verbot für Eigentumswohnungen gemäß § 17/1 des Eigentumswohnungsgesetzes, die maßgeblichen Gerichtsentscheidungen, die verfügbaren Wege zur Einhaltung der Vorschriften, die zusätzlichen Auflagen für ausländische Eigentümer sowie die Besteuerung von Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen in Thailand.

Der rechtliche Rahmen für Kurzzeitvermietungen in Thailand

Fünf Gesetze regeln den Großteil der Aktivitäten im Rahmen eines Airbnb-ähnlichen Betriebs in Thailand. Das Hotelgesetz B.E. 2547 (2004) definiert, was als Hotel gilt, schreibt für den Betrieb eines Hotels eine Lizenz vor und legt die strafrechtlichen Sanktionen für nicht lizenzierte Unterkünfte fest. Das Eigentumswohnungsgesetz B.E. 2522 (1979), insbesondere Abschnitt 17/1, der durch die Novelle von 2008 eingeführt wurde, schränkt die gewerbliche Nutzung einzelner Eigentumswohnungen ein und gibt Miteigentümern und der juristischen Person Gründe, gegen Eigentümer vorzugehen, die in einer Wohnanlage de facto ein Hotel betreiben. Das Baugesetz B.E. 2522 (1979) und die dazugehörigen Ministerialverordnungen legen die technischen Anforderungen fest (Brandschutz, Notausgänge, Sprinkleranlagen, Grundfläche, Parkplätze), anhand derer bestimmt wird, ob ein Gebäude überhaupt rechtmäßig als Hotel genutzt werden darf. Das Stadtplanungsgesetz B.E. 2562 (2019) und die lokalen Stadtplanungsverordnungen legen die Flächennutzungsplanung für das Grundstück fest und bestimmen, ob eine Nutzung als Hotel in dieser Zone zulässig ist. Das Gesetz über ausländische Unternehmen B.E. 2542 (1999) stuft den Hotelbetrieb gemäß Liste 3 als ein auf thailändische Staatsangehörige beschränktes Gewerbe ein, mit begrenzten Ausnahmen für ausländische Gewerbelizenzen und Förderungen durch das BOI.

Hinzu kommen drei weitere Gesetze. Das Zivil- und Handelsgesetzbuch bildet mit den §§ 537 bis 545 für gewöhnliche Mietverhältnisse sowie den §§ 1336 und 1360 für Eigentum und Miteigentum das vertragliche und eigentumsrechtliche Fundament jeder Mietvereinbarung. Das Steuergesetz bestimmt, ob Mieteinnahmen als passives Mietverhältnis (mit einer reinen Quellensteuerregelung) oder als Beherbergungsdienstleistung (die eine Mehrwertsteuer von 7 % auslösen kann) behandelt werden. Das seit dem 1. Januar 2020 geltende Gesetz über die Grund- und Gebäudesteuer B.E. 2562 (2019) besteuert die Immobilie selbst auf der Grundlage ihrer tatsächlichen Nutzung, wobei bei gewerblicher Nutzung ein deutlich höherer Steuersatz gilt. Keines dieser Gesetze erwähnt Airbnb namentlich; zusammen beantworten sie jedoch alle Fragen, die die Plattform aufwirft.

Wann gilt eine Kurzzeitvermietung nach thailändischem Recht als „Hotel“?

Die entscheidende Frage für jeden Airbnb-Gastgeber ist, ob die Tätigkeit unter das Hotelgesetz fällt oder nicht. Fällt sie darunter, ist eine Hotelkonzession erforderlich (oder, bei sehr kleinen Betrieben, eine Meldung gemäß der Verordnung von 2023). Fällt sie nicht darunter, kann der Gastgeber unter Einhaltung der allgemeinen zivil- und steuerrechtlichen Vorschriften frei tätig sein. Die Grenze wird durch § 4 des Hotelgesetzes gezogen, präzisiert durch die Ministerialverordnung von 2008 in der Fassung von 2023.

Die Definition des Begriffs „Hotel“ in Abschnitt 4

In Abschnitt 4 des Hotelgesetzes B.E. 2547 (2004) wird ein „Hotel“ als eine Beherbergungseinrichtung definiert, die zu gewerblichen Zwecken betrieben wird, um Reisenden oder anderen Personen gegen Entgelt vorübergehende Unterkunft zu gewähren. In denselben Abschnitt sind drei Ausnahmen aufgenommen. Die erste schließt Beherbergungseinrichtungen aus, die von einer Regierungsbehörde, einem staatlichen Unternehmen, einer öffentlichen Einrichtung oder einer anderen staatlichen Stelle betrieben werden oder die zu gemeinnützigen oder Bildungszwecken auf nicht gewinnorientierter Basis betrieben werden. Die zweite Ausnahme, die für die Airbnb-Frage bei weitem am wichtigsten ist, schließt Unterkünfte aus, die gegen eine monatliche Servicegebühr oder eine höhere Vergütung bereitgestellt werden. Die dritte Ausnahme behält dem Innenminister die Befugnis vor, durch Ministerialverordnung weitere Ausnahmen festzulegen, und bildet die rechtliche Grundlage für die im Folgenden beschriebene Regelung für kleine Unterkünfte.

Die zweite Ausnahmeregelung bildet die Grundlage für die bekannte „30-Tage-Regel“. Eine Unterkunft, die rechtmäßig und regelmäßig für Zeiträume von mindestens einem Monat vermietet wird, fällt nicht unter das Hotelgesetz und erfordert keine Hotelkonzession. Eine Unterkunft, die für nächtliche, wöchentliche oder zweiwöchentliche Aufenthalte vermietet wird, fällt hingegen unter das Hotelgesetz und löst die Konzessionspflicht gemäß § 15 aus.

Die 30-Tage-Regel und ihre Anwendung auf Plattformen

In der täglichen Praxis bedeutet die 30-Tage-Regel, dass ein rechtmäßiges Angebot für Kurzaufenthalte auf Airbnb, Booking.com, Agoda oder einer ähnlichen Plattform einen Mindestaufenthalt von einem Kalendermonat oder länger vorsehen muss, wobei die Miete auf monatlicher Basis berechnet wird. Die Vermietung einer Unterkunft für einen Aufenthalt von drei Nächten oder einer Woche gegen Entgelt, mit den üblichen Annehmlichkeiten im Hotelstil (Reinigung zwischen den Aufenthalten, Schlüsselübergabe, Rezeption), ist das klassische Szenario eines nicht lizenzierten Hotels, das nach wiederholter Rechtsprechung der Gerichte gegen § 15 des Hotelgesetzes verstößt.

Die Art und Weise, wie die Miete gestaltet ist, spielt eine ebenso wichtige Rolle wie die Dauer. Die Angabe eines Tagessatzes selbst bei einer einmonatigen Buchung, die Werbung für die Unterkunft als für Kurzaufenthalte verfügbar oder die routinemäßige Reinigung der Unterkunft zwischen den Gästen sind allesamt Faktoren, anhand derer Behörden und Gerichte feststellen, dass es sich bei der Tätigkeit tatsächlich um eine hotelähnliche Dienstleistung und nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Gastgeber, die tatsächlich ein Langzeitmietmodell betreiben, sollten dies durch monatliche Mietverträge, monatliche Rechnungen und das Fehlen hotelähnlicher Dienstleistungen dokumentieren.

Die Ausnahmeregelung für kleine Unterkünfte für das Jahr 2023

Die Ministerialverordnung zur Festlegung der Arten und Kriterien für den Betrieb von Hotelbetrieben Nr. 2 B.E. 2566 (2023), die am 30. August 2023 im Regierungsanzeiger veröffentlicht wurde und 60 Tage später in Kraft trat, ersetzte die bisherigen Schwellenwerte für kleine Beherbergungsbetriebe und führte ein Anmeldeverfahren für die kleinsten Beherbergungsbetriebe ein. Nach den geltenden Vorschriften gilt eine Beherbergungsstätte mit insgesamt nicht mehr als acht Zimmern und einer Kapazität von höchstens dreißig Gästen nicht als „Hotel“ im Sinne des Hotelgesetzes, sofern der Betreiber dies dem Registerführer (in den Provinzen das Department of Provincial Administration, in Bangkok die Bangkok Metropolitan Administration) meldet und die vorgeschriebenen Vorschriften hinsichtlich Brandschutz, Zimmergröße und Betrieb einhält. Die Meldung ist fünf Jahre lang gültig und kann verlängert werden.

Diese Ausnahmeregelung stellt für Eigentümer von Villen, kleinen Boutique-Häusern und kleinen Privatunterkünften, die den Kosten- und Zeitaufwand einer vollständigen Hotelkonzession vermeiden möchten, den realistischsten Weg zur Einhaltung der Vorschriften dar. Sie gilt jedoch nicht für Eigentumswohnungen in Wohnanlagen, da das Wohnungseigentumsgesetz die gewerbliche Nutzung einer einzelnen Einheit untersagt (siehe unten) und da die Schwelle von acht Zimmern ohnehin von einer einzelnen Einheit nicht erreicht werden kann. Eigentümer, die mehrere Eigentumswohnungen zu einer einzigen „kleinen Unterkunft“ zusammenfassen möchten, stoßen unmittelbar auf dasselbe Problem im Rahmen des Eigentumswohnungsgesetzes.

Strafen für nicht genehmigte Kurzzeitvermietungen

Die Strafen für den Betrieb einer Kurzzeitvermietung außerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen sind nicht nur symbolischer Natur. Sie sind strafrechtlicher Natur gemäß dem Hotelgesetz, verwaltungsrechtlicher Natur gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz und können mit zivilrechtlichen Ansprüchen von Nachbarn und der juristischen Person einhergehen.

Strafrechtliche Haftung nach dem Hotelgesetz

Gemäß § 59 des Hotelgesetzes B.E. 2547 (2004) droht jeder Person, die ein Hotelgewerbe ohne die nach § 15 erforderliche Lizenz betreibt, eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr, eine Geldstrafe von bis zu 20.000 THB oder beides, zuzüglich einer täglichen Geldstrafe von bis zu 10.000 THB, solange der Verstoß andauert. Die Strafe wird gegen den Betreiber verhängt, den die Gerichte durchweg als die natürliche Person betrachten, die die Unterkunft inseriert und die Zahlung entgegennimmt, nicht gegen die Plattform. Ist der Betreiber eine juristische Person, können zudem die für den Betrieb verantwortlichen Geschäftsführer und Bevollmächtigten persönlich haftbar gemacht werden.

Geldbußen nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Handelt es sich bei der Einheit um eine Eigentumswohnung, verbietet § 17/1 Abs. 2 des Gesetzes über Eigentumswohnungen B.E. 2522 (1979) in der durch die Novelle von 2008 eingeführten Fassung jeder Person die Ausübung gewerblicher oder geschäftlicher Tätigkeiten innerhalb der Wohnanlage, mit Ausnahme der Bereiche der Wohnanlage, die die juristische Person gemäß Abs. 1 desselben Paragraphen ausdrücklich für gewerbliche Zwecke ausgewiesen hat. Die Bestimmung wurde formuliert, um Eigentümer davon abzuhalten, Geschäfte, Schönheitssalons oder Büros in Wohneinheiten zu betreiben; die Gerichte haben wiederkehrende kurzfristige Vermietungen durchgängig als „gewerbliche Transaktion“ im Sinne des Abschnitts behandelt. Gemäß § 65 desselben Gesetzes wird ein Verstoß mit einer Geldstrafe von bis zu 50.000 THB sowie einer fortlaufenden Geldstrafe von bis zu 5.000 THB pro Tag für die Dauer des Verstoßes geahndet.

Sonstige verwaltungsrechtliche und zivilrechtliche Risiken

Über das Hotelgesetz und das Wohnungseigentumsgesetz hinaus kann eine nicht genehmigte Kurzzeitvermietung mehrere weitere Haftungsgründe nach sich ziehen. Das Bauaufsichtsgesetz B.E. 2522 (1979) ahndet die Nutzung eines Gebäudes in einer Weise, die nicht mit dessen Nutzungsbescheinigung (Or 6) vereinbar ist; ein Wohngebäude, das als Hotel betrieben wird, ist mit behördlichen Anordnungen zur Einstellung der Nutzung sowie mit Geldstrafen belegt. Das Ausländergesetz B.E. 2542 (1999) ahndet gemäß § 37 jeden nicht genehmigten Hotelbetrieb durch ein Unternehmen mit ausländischer Mehrheitsbeteiligung mit Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren, einer Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 THB oder beidem. Das Einwanderungsgesetz B.E. 2522 (1979) verpflichtet den Gastgeber, für jeden ausländischen Gast innerhalb von 24 Stunden nach dessen Ankunft eine TM30-Meldung einzureichen; die Nichtbeachtung stellt einen eigenständigen Verstoß dar, der mit Geldstrafen pro Vorfall geahndet wird. Das Zivil- und Handelsgesetzbuch setzt den Gastgeber einer Klage wegen privater Belästigung durch Nachbarn gemäß den Abschnitten 421 und 1337 sowie einer Klage durch andere Miteigentümer gemäß Abschnitt 1360 aus, sofern die Nutzung der Einheit deren Rechte beeinträchtigt.

Die Art der Immobilie spielt eine Rolle: Wo Sie Gäste beherbergen dürfen und wo nicht

Die Vorschriften für Kurzzeitvermietungen sind formal für alle Immobilienarten gleich, unterscheiden sich in der Praxis jedoch je nach rechtlicher Einstufung des Gebäudes erheblich. Die folgende Tabelle fasst die Situation für die gängigsten Immobilienarten in Thailand zusammen.

Der Fall der Eigentumswohnungen ist derjenige, der die meisten Eigentümer betrifft. Eine Eigentumswohnung ist per Definition eine Wohneinheit, die sich im privaten Eigentum eines Miteigentümers befindet, der sich das Gemeinschaftseigentum mit den anderen Miteigentümern teilt. Die 2008 erfolgte Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes, die in § 17/1 kodifiziert wurde, wurde gerade deshalb verabschiedet, um eine schleichende gewerbliche Nutzung innerhalb von Wohn-Eigentumswohnungen zu unterbinden. Selbst dort, wo das Hotelgesetz ansonsten einen kleinen Betrieb zulassen würde, unterbindet das Wohnungseigentumsgesetz dies bereits an der Quelle. Hinzu kommt, dass viele Hausordnungen von Eigentumswohnungen die Kurzzeitvermietung ausdrücklich verbieten und dass der Oberste Gerichtshof bestätigt hat, dass registrierte Hausordnungen für jeden Miteigentümer ohne dessen individuelle Zustimmung verbindlich sind – wodurch die rechtliche Haftung für ein Airbnb-ähnliches Angebot in einer Wohnanlage schwer zu verteidigen ist.

Rechtsprechung zu Airbnb in Thailand

Die Rechtsprechung zu Kurzzeitvermietungen in Thailand hat sich anhand der Urteile zu Eigentumswohnungen in Hua Hin herauskristallisiert. In einer Reihe von Urteilen, die das Provinzgericht Hua Hin Anfang 2018 fällte, verurteilte das Gericht Vermieter von Eigentumswohnungen, die ihre Wohnungen ohne Hotelgenehmigung auf Airbnb für Übernachtungen angeboten hatten. Das erste Urteil vom 5. Januar 2018 verhängte auf der Grundlage der §§ 15 und 59 des Hotelgesetzes eine Geldstrafe von 5.000 THB sowie eine fortlaufende Geldstrafe von 500 THB pro Tag der Zuwiderhandlung. Ein zweites Urteil vom 16. Januar 2018 verhängte eine Geldstrafe von 5.000 THB sowie 100 THB pro Tag der Zuwiderhandlung. Über die Urteile wurde in der Bangkok Post und anderen thailändischen Medien ausführlich berichtet, und sie wurden in nachfolgenden Verwaltungsmaßnahmen gegen Betreiber von Kurzzeitvermietungen ohne Lizenz herangezogen.

Der Oberste Gerichtshof Thailands hat bislang zwar noch kein wegweisendes Urteil speziell zu Airbnb erlassen, jedoch die Rechtslage in zwei damit zusammenhängenden Rechtsprechungslinien bekräftigt. Erstens hat er durchgängig entschieden, dass die gemäß den §§ 32 und 32/1 des Wohnungseigentumsgesetzes beim Grundbuchamt registrierten Hausordnungen für jeden Miteigentümer verbindlich sind, einschließlich derjenigen, die ihre Wohnung vor Verabschiedung der Hausordnung erworben haben, sofern die Verfahrensvorschriften eingehalten wurden. Zweitens hat er Verurteilungen wegen des Betriebs eines Hotels ohne Lizenz gemäß dem Hotelgesetz in Sachverhalten bestätigt, die wirtschaftlich nicht von einem typischen Airbnb-Inserat zu unterscheiden sind. Zusammengefasst bedeutet dies, dass sich ein Eigentümer nicht auf das Fehlen einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs mit dem Titel „Airbnb“ berufen kann, um zu argumentieren, dass die Tätigkeit rechtmäßig sei.

Wege zu einem rechtmäßigen Betrieb von Kurzzeitvermietungen

In Thailand gibt es keine spezielle „Airbnb-Lizenz“. Es gibt jedoch drei etablierte Möglichkeiten, mit denen Eigentümer eine Kurzzeitunterkunft rechtmäßig betreiben können. Welche Möglichkeit die richtige ist, hängt von der Art der Immobilie, dem Umfang des Betriebs und der Bereitschaft des Eigentümers zu Vorabinvestitionen ab.

Option 1: Aufenthalt von mehr als 30 Tagen

Der einfachste, kostengünstigste und risikoärmste Weg besteht darin, die Immobilie als echte Monatsmietwohnung zu betreiben. Der Mietvertrag wird schriftlich festgehalten, die Miete wird monatlich berechnet und gezahlt, der Vermieter bietet keine Dienstleistungen im Stil eines Hotels wie tägliche Reinigung oder Rezeption an, und die Immobilie wird nicht als für Übernachtungen oder Wochenaufenthalte verfügbar beworben. Dieses Modell steht in vollem Einklang mit § 4 Abs. 2 des Hotelgesetzes und ist das einzige Modell, das in einer Wohnanlage problemlos funktioniert, wobei jedoch die Hausordnung des Gebäudes geprüft werden muss.

Option 2: Anmeldung im Rahmen der Regelung für kleine Beherbergungsbetriebe

Für Eigentümer von Häusern, Villen und kleinen Privatunterkünften ist die Meldung als kleine Unterkunft gemäß der Ministerialverordnung Nr. 2 B.E. 2566 (2023) der effizienteste Weg zur Einhaltung der Vorschriften. Der Eigentümer reicht beim Registerführer (DOPA oder BMA) eine Meldung ein, in der er die Immobilie beschreibt und bestätigt, dass sie nicht mehr als acht Zimmer und eine maximale Kapazität von dreißig Gästen umfasst. Die Immobilie muss den vorgeschriebenen Brandschutzvorschriften (Rauchmelder, Feuerlöscher, Notbeleuchtung und eindeutige Evakuierungsbeschilderung), den Aufbewahrungsvorschriften für die Gästeanmeldung sowie den für ihre Kategorie geltenden baulichen Anforderungen entsprechen. Die Anmeldung ist fünf Jahre lang gültig und muss verlängert werden.

Weg 3: Beantragung einer Hotelkonzession

Für größere Betriebe, darunter Pool-Villa-Anlagen, Hostels, die die Schwelle für kleine Beherbergungsbetriebe überschreiten, sowie alle Serviced Apartments, die auf Gäste mit Kurzaufenthalten ausgerichtet sind, ist eine vollständige Hotelkonzession gemäß § 15 des Hotelgesetzes der einzig richtige Weg. Der Antrag ist beim Registrator der Provinzverwaltung in den Provinzen oder bei der Stadtverwaltung von Bangkok in Bangkok einzureichen. Der Registrator prüft, ob für das Gebäude eine gültige Baugenehmigung (Or 1) und eine Nutzungsbescheinigung (Or 6) vorliegen, in der es als Hotel ausgewiesen ist, ob der vorgeschlagene Geschäftsführer die Qualifikationsvoraussetzungen erfüllt und nicht unter die in Abschnitt 16 des Hotelgesetzes aufgeführten Ausschlussgründe fällt, ob die Anforderungen an Brandschutz, Barrierefreiheit und Zimmergröße gemäß der Ministerialverordnung B.E. 2551 (2008) in ihrer geänderten Fassung erfüllt sind und dass sich das Grundstück in einer Zone befindet, in der die Nutzung als Hotel gemäß der örtlichen Stadtplanungsverordnung zulässig ist. Sekundäre Lizenzen (Alkohol, Billard, Verpflegung, Beschilderung) werden nach Bedarf hinzugefügt.

Ausländische Eigentümer und Betreiber: zusätzliche Auflagen

Ausländische Investoren, die ihre Unterkünfte über Plattformen im Stil von Airbnb vermieten möchten, sehen sich zusätzlich zu den oben beschriebenen Vorschriften mit zwei weiteren Einschränkungen konfrontiert. Die erste ist das Verbot des Grundbesitzes. § 86 des Gesetzes zur Verkündung des Grundbuchgesetzes B.E. 2497 (1954) verbietet Ausländern den Besitz von Grundstücken in Thailand, sofern nicht ein entsprechender Vertrag besteht (und Thailand hat derzeit keinen solchen Vertrag in Kraft). Abschnitt 97 erweitert dieses Verbot auf thailändische juristische Personen, bei denen mehr als 49 % der Anteile von Ausländern gehalten werden oder bei denen mehr als die Hälfte der Anteilseigner Ausländer sind. Eine ausländische Privatperson kann daher gemäß Abschnitt 19 bis des Wohnungseigentumsgesetzes eine Eigentumswohnung besitzen, sofern diese die 49-prozentige Ausländerquote des Gebäudes nicht überschreitet; sie darf jedoch nicht das Grundstück besitzen, auf dem eine Villa errichtet ist. Die rechtmäßigen Umgehungsmöglichkeiten sind eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit thailändischer Mehrheit, die das Grundstück hält, ein 30-jähriger eingetragener Pachtvertrag gemäß § 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs mit getrenntem Eigentum an dem Gebäude gemäß § 1410 oder eine BOI-Förderung, die ausländischen Grundbesitz für die geförderte Tätigkeit gemäß § 27 des Investitionsförderungsgesetzes B.E. 2520 (1977) genehmigt.

Die zweite Einschränkung betrifft den Geschäftsbetrieb. Das Gesetz über ausländische Unternehmen aus dem Jahr 2542 (1999) stuft den Hotelbetrieb gemäß Liste 3 als eine Geschäftstätigkeit ein, bei der thailändische Staatsangehörige als noch nicht bereit gelten, mit Ausländern zu konkurrieren. Ein thailändisches Unternehmen mit ausländischer Mehrheitsbeteiligung kann daher kein Hotel betreiben, ohne entweder über eine ausländische Gewerbelizenz gemäß Abschnitt 17 des Gesetzes (selten und nach Ermessen erteilt) oder über ein BOI-Förderzertifikat gemäß Abschnitt 12 des Investment Promotion Act zu verfügen, das die Beschränkung kraft Gesetzes aufhebt. Dieselbe Beschränkung gilt im Allgemeinen nicht für die einfache Vermietung einer eigengenutzten Wohnung auf Langzeitbasis, trifft jedoch zu, sobald die Tätigkeit zu einem hotelähnlichen Beherbergungsgeschäft wird.

Ausländische Gastgeber müssen darüber hinaus jeden Gast innerhalb von 24 Stunden nach dessen Ankunft mittels der TM30-Meldung bei der Einwanderungsbehörde registrieren, gegebenenfalls die Vorschriften für den Deviseneinzug einhalten und sicherstellen, dass alle im Zusammenhang mit der Vermietung ausgeführten Tätigkeiten (Verwaltung des Inserats, Empfang der Gäste, Reinigung) durch eine Arbeitserlaubnis gemäß dem Notverordnungsdekret über die Regelung der Beschäftigung von Ausländern B.E. 2560 (2017) abgedeckt sind. Jede dieser Verpflichtungen ist mit eigenen Geldstrafen und betrieblichen Konsequenzen verbunden, falls sie missachtet wird.

Besteuerung von Einkünften aus kurzfristigen Vermietungen

Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen werden in Thailand unter drei Gesichtspunkten besteuert: Einkommensteuer, Mehrwertsteuer und Grundsteuer. Die steuerliche Behandlung hängt von der rechtlichen Einstufung der Tätigkeit (Mietvertrag vs. Hoteldienstleistung), der Rechtsform des Vermieters (Privatperson vs. Unternehmen) und der tatsächlichen Nutzung der Immobilie ab.

Einkommensteuer

Mieteinnahmen einer natürlichen Person gelten gemäß dem Steuergesetz als Einkünfte nach § 40 Abs. 5 und sind in der jährlichen Einkommensteuererklärung des Vermieters (PND 90/91) anzugeben. Die progressiven Steuersätze reichen von 0 % auf die ersten 150.000 THB des steuerpflichtigen Nettoeinkommens bis zu 35 % auf Einkünfte über 5.000.000 THB. Der Vermieter kann entweder die tatsächlichen Ausgaben gegen Vorlage von Belegen abziehen oder einen pauschalen Standardabzug von 30 % für Gebäude geltend machen; dieser Satz ist in der Ministerialverordnung gemäß § 42 ter des Steuergesetzes festgelegt. Ist der Mieter eine thailändische juristische Person, ist er verpflichtet, 5 % Quellensteuer auf die Miete einzubehalten und diese im Namen des Vermieters an die Steuerbehörde abzuführen, wobei der Vermieter die einbehaltene Steuer als Gutschrift auf seine jährliche Steuerschuld geltend machen kann.

Körperschaftsteuer

Ein thailändisches Unternehmen, das eine Immobilie zur Kurzzeitvermietung besitzt und betreibt, zahlt Körperschaftssteuer in Höhe von 20 % des Nettogewinns (vorbehaltlich etwaiger Ermäßigungen für KMU gemäß Königlichem Erlass). Hotelbetreiber mit Hotelkonzession, die von der BOI-Förderung gemäß Aktivität 7.6 (Hotels) profitieren, können bis zu acht Jahre lang von der Körperschaftsteuer befreit werden, wobei die Befreiung auf die qualifizierte Investition begrenzt ist; hinzu kommt eine Dividendenbefreiung aus den steuerbefreiten Gewinnen gemäß Abschnitt 34 des Investitionsförderungsgesetzes.

Mehrwertsteuer (MwSt.)

Die Vermietung von Immobilien ist gemäß § 81 Abs. 1 Buchstabe t des Steuergesetzes von der Mehrwertsteuer befreit. Im Gegensatz dazu gilt eine Beherbergungsleistung, die Annehmlichkeiten im Stil eines Hotels umfasst (Reinigung zwischen den Aufenthalten, Rezeption, tägliches Frühstück), als mehrwertsteuerpflichtige Dienstleistung und unterliegt einer Mehrwertsteuer von 7 %, sofern der Jahresumsatz des Betreibers die Registrierungsschwelle von 1,8 Millionen THB überschreitet. In der Praxis gilt eine echte Vermietung von mehr als 30 Tagen als mehrwertsteuerbefreite Vermietung, während ein typischer Betrieb im Airbnb-Stil in die mehrwertsteuerpflichtige Kategorie fällt, sobald Dienstleistungen mit dem Zimmer gebündelt werden.

Grund- und Gebäudesteuer

Gemäß dem seit dem 1. Januar 2020 geltenden Gesetz über die Grund- und Gebäudesteuer B.E. 2562 (2019) wird die Immobilie jährlich auf der Grundlage ihres Schätzwertes zu einem Steuersatz besteuert, der von ihrer tatsächlichen Nutzung abhängt. Die Nutzung einer Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz durch den Eigentümer ist bis zu einem Wert von 50 Millionen THB des kombinierten Grundstücks- und Gebäudewerts (bzw. 10 Millionen THB bei reinen Gebäuden) von der Steuer befreit und wird mit progressiven Sätzen von maximal 0,30 % besteuert . Die gewerbliche Nutzung, einschließlich des Betriebs als Hotel oder wiederkehrender Kurzzeitvermietung, wird mit progressiven Sätzen bis zu einer Obergrenze von 1,20 % besteuert . Brachliegendes oder ungenutztes Land wird mit progressiven Sätzen bis zu einer Obergrenze von 1,20 % besteuert, die alle drei Jahre bis zu einer Obergrenze von 3 % ansteigen . Die lokale Verwaltungsbehörde (Tessaban oder OBT) erhebt die Steuer jährlich .

Fragen zu Quellensteuer und Steuerabkommen für ausländische Gastgeber

Werden Mieteinnahmen von einer thailändischen Quelle an einen nicht in Thailand ansässigen Gastgeber gezahlt, ist der Zahler gemäß dem Steuergesetz verpflichtet, eine Quellensteuer in Höhe von 15 % auf den Bruttobetrag einzubehalten, vorbehaltlich einer Minderung gemäß dem geltenden Doppelbesteuerungsabkommen. Der Gastgeber kann zudem verpflichtet sein, sich in Thailand für die Mehrwertsteuer anzumelden, wenn die Tätigkeit als mehrwertsteuerpflichtige Beherbergungsleistung behandelt wird.

Praktische Checkliste zur Einhaltung von Vorschriften

Bevor eine Immobilie in Thailand zur Kurzzeitvermietung angeboten wird, sollte jeder Eigentümer die folgende Checkliste durchgehen. Bestätigen Sie die Art der Immobilie (Eigentumswohnung vs. Einfamilienhaus vs. Villa vs. Gebäude) und ermitteln Sie die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen. Lesen Sie gegebenenfalls die Hausordnung der Wohnanlage, einschließlich etwaiger Beschränkungen für die Kurzzeitvermietung, die gemäß den Abschnitten 32 und 32/1 des Gesetzes über Eigentumswohnungen registriert sind. Überprüfen Sie die Baugenehmigung (Or 1) und die Nutzungsbescheinigung (Or 6) bei der örtlichen Gemeindeverwaltung und stellen Sie sicher, dass die geplante Nutzung mit diesen übereinstimmt. Überprüfen Sie die Flächennutzung gemäß der örtlichen Stadtplanungsverordnung, die gemäß dem Stadtplanungsgesetz B.E. 2562 (2019) erlassen wurde. Wählen Sie den entsprechenden Konformitätsweg (Langzeitaufenthalt, Anmeldung als kleine Unterkunft oder vollständige Hotelkonzession) und bereiten Sie die entsprechenden Unterlagen vor. Melden Sie sich für die thailändischen Steuerpflichten an (Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer, Mehrwertsteuer bei Überschreiten des Schwellenwerts, Grund- und Gebäudesteuer) und reichen Sie die entsprechenden Unterlagen ein. Richten Sie einen TM30-Meldeprozess für ausländische Gäste ein. Dokumentieren Sie jede Buchung mit einer schriftlichen Vereinbarung, einer Rechnung und einem Zahlungsbeleg, um die rechtliche Einstufung der Tätigkeit im Falle einer Anfechtung zu verteidigen.

Wie Juslaws & Consult Ihnen hilft

Juslaws & Consult berät Eigentümer, Investoren und Bauträger in ganz Thailand hinsichtlich der Strukturierung und des Betriebs von Kurzzeitvermietungs- und Hotelbetrieben. Unser Team erstellt Strukturierungsmemos, in denen die Optionen „Langzeitaufenthalt“, „Kleine Unterkünfte“ und „Vollwertiges Hotel“ für eine bestimmte Immobilie verglichen werden, entwirft die Mietverträge, die Anmeldung für kleine Unterkünfte, den Antrag auf eine Hotelkonzession sowie die Unterlagen für Nebenkonzessionen (Alkohol, Pool, Lebensmittel, Beschilderung), prüft die Hausordnung der Wohnanlage und die Nutzungsbescheinigung des Gebäudes, reicht den BOI-Förderantrag für Hotelprojekte gemäß Aktivität 7.6 ein und unterstützt bei den thailändischen Steueranmeldungen sowie der laufenden Einhaltung der Vorschriften gemäß dem Steuergesetz und dem Gesetz über Grund- und Gebäudesteuern. Wir vertreten Mandanten zudem in Verwaltungsverfahren vor dem Registerführer, bei Streitigkeiten mit der juristischen Person einer Eigentumswohnanlage sowie in Strafverfahren nach dem Hotelgesetz und arbeiten in Englisch, Französisch und Thailändisch in Bangkok, Phuket, Krabi, Koh Samui, Chiang Mai, Hua Hin und Pattaya.

Häufig gestellte Fragen

Ist Airbnb in Thailand legal?

Die Veröffentlichung einer Unterkunft auf Airbnb ist an sich nicht rechtswidrig. Die Rechtmäßigkeit hängt davon ab, was der Gastgeber tatsächlich anbietet. Ein über Airbnb angebotener Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Monat ist gemäß § 4 Abs. 2 des Hotelgesetzes B.E. 2547 (2004) rechtmäßig. Ein Übernachtungs- oder Wochenaufenthalt, der ohne Hotelkonzession oder Anmeldung als kleine Unterkunft angeboten wird, fällt unter das Hotelgesetz und ist rechtswidrig, wobei gemäß § 59 strafrechtliche Sanktionen drohen. Die Plattform ist dieselbe; die rechtliche Einstufung hängt vom Vertrag, der Dauer und den mit dem Zimmer verbundenen Leistungen ab.

Was ist die 30-Tage-Regel in Thailand?

Die „30-Tage-Regel“ ist die umgangssprachliche Bezeichnung für die Ausnahmeregelung in § 4 Abs. 2 des Hotelgesetzes, wonach jede Unterkunft, die gegen eine monatlich zu entrichtende Servicegebühr oder eine höhere Gebühr angeboten wird, vom Begriff des Hotels ausgenommen ist. In der Praxis fällt eine Unterkunft, die ausschließlich für Aufenthalte von einem Kalendermonat oder länger angeboten wird und deren Miete monatlich berechnet wird, nicht unter das Hotelgesetz und erfordert keine Hotelkonzession. Alle kürzeren Aufenthalte fallen darunter.

Darf ich meine Wohnung in Thailand über Airbnb für Kurzaufenthalte vermieten, wenn ich ein Smart Lock installiere und als einziger Eigentümer diese Wohnung nutze?

Nein. Das Gesetz über Eigentumswohnungen aus dem Jahr 2522 (1979) in der Fassung von 2008 verbietet gemäß § 17/1 Abs. 2 gewerbliche Tätigkeiten innerhalb einzelner Eigentumswohnungen und sieht gemäß § 65 eine Geldstrafe von bis zu 50.000 THB zuzüglich 5.000 THB pro Tag vor. Darüber hinaus gilt das Hotelgesetz, das gemäß § 59 eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr, eine Geldstrafe von bis zu 20.000 THB sowie eine fortlaufende Geldstrafe von bis zu 10.000 THB pro Tag vorsieht. Die Tatsache, dass der Gastgeber der eingetragene Eigentümer ist und ein Smart Lock verwendet, ändert nichts an der rechtlichen Einstufung; die Gerichte haben wiederholt entschieden, dass die wiederholte kurzfristige Vermietung einer Wohn-Eigentumswohnung rechtswidrig ist.

Kann meine Villa über Airbnb vermietet werden?

Ja, auf zwei Arten. Die Villa kann für einen Zeitraum von mindestens 30 Tagen ohne Genehmigung oder Anmeldung vermietet werden. Oder, falls der Betreiber kürzere Aufenthalte anbieten möchte, kann die Villa im Rahmen der durch die Ministerialverordnung Nr. 2 B.E. 2566 (2023) eingeführten Meldepflicht für kleine Beherbergungsbetriebe betrieben werden, die bis zu acht Zimmer und maximal dreißig Gäste umfasst, vorbehaltlich der Einhaltung von Brandschutz-, Aufzeichnungs- und Betriebsvorschriften. Größere Betriebe erfordern eine vollständige Hotelgenehmigung gemäß § 15 des Hotelgesetzes.

Was versteht man unter der Meldepflicht für kleine Beherbergungsbetriebe gemäß der Ministerialverordnung von 2023?

Die Ministerialverordnung Nr. 2 B.E. 2566 (2023), erlassen gemäß § 4 Abs. 3 des Hotelgesetzes B.E. 2547 (2004), erlaubt den Betrieb von Unterkünften mit bis zu acht Zimmern und einer Kapazität von bis zu dreißig Gästen außerhalb des vollständigen Hotel-Lizenzierungssystems, sofern der Betreiber dies dem Registrator beim Ministerium für Provinzverwaltung (bzw. in Bangkok bei der Stadtverwaltung von Bangkok) anmeldet und die vorgeschriebenen Brandschutz- und Betriebsvorschriften einhält. Die Anmeldung ist fünf Jahre lang gültig und kann verlängert werden. Sie gilt nicht für Eigentumswohnungen.

Welche strafrechtlichen Sanktionen drohen bei dem Betrieb eines nicht genehmigten Hotels in Thailand?

Gemäß § 59 des Hotelgesetzes B.E. 2547 (2004) wird der Betrieb eines Hotels ohne die nach § 15 erforderliche Lizenz mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr, einer Geldstrafe von bis zu 20.000 THB oder beidem bestraft, zuzüglich einer täglichen Geldstrafe von bis zu 10.000 THB, solange der Verstoß andauert. Handelt es sich bei dem Betreiber um eine juristische Person, können die für den Betrieb verantwortlichen Geschäftsführer und Bevollmächtigten persönlich haftbar gemacht werden.

Was besagt § 17 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes zu Airbnb?

§ 17/1 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes B.E. 2522 (1979), eingeführt durch die Novelle von 2008, verbietet es jeder Person, innerhalb der Wohnanlage gewerbliche oder geschäftliche Tätigkeiten auszuüben, es sei denn, dies geschieht in dem Bereich der Wohnanlage, den die juristische Person gemäß Abs. 1 desselben Paragraphen ausdrücklich für gewerbliche Zwecke ausgewiesen hat. Abschnitt 65 sieht eine Geldstrafe von bis zu 50.000 THB sowie eine fortlaufende Geldstrafe von bis zu 5.000 THB pro Tag vor. Die wiederholte kurzfristige Vermietung einer einzelnen Wohnungseinheit wird von den Gerichten als Handelsgeschäft im Sinne dieses Abschnitts behandelt.

Wie hat das Gericht in Hua Hin in der Sache Airbnb entschieden?

Das Provinzgericht Hua Hin verurteilte Anfang 2018 Vermieter von Eigentumswohnungen im Wan Vayla Condominium wegen des Betriebs eines nicht genehmigten Hotels, da sie ihre Wohnungen auf Airbnb für Übernachtungen angeboten hatten. Das erste Urteil vom 5. Januar 2018 sah eine Geldstrafe von 5.000 THB sowie eine laufende Geldstrafe von 500 THB pro Tag vor. Der Fall war die erste gemeldete gerichtliche Bestätigung in Thailand, dass nächtliche Angebote im Stil von Airbnb gegen das Hotelgesetz verstoßen, und wird seitdem in Verwaltungsverfahren gegen Betreiber von nicht genehmigten Kurzzeitvermietungen herangezogen.

Wie werden Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen in Thailand besteuert?

Für einen privaten Vermieter gelten Mieteinnahmen als Einkünfte gemäß § 40 Abs. 5 des Steuergesetzes und werden mit den progressiven Einkommensteuersätzen von 0 % bis 35 % besteuert, wobei ein Pauschalabzug von 30 % für Gebäude oder auf Basis der tatsächlichen Ausgaben in Anspruch genommen werden kann. Ist der Mieter eine thailändische juristische Person, gilt eine Quellensteuer von 5 %; bei Beherbergungsdienstleistungen im Hotelstil kann eine Quellensteuer von 3 % auf die Servicegebühr anfallen. Eine Mehrwertsteuer von 7 % fällt an, wenn die Tätigkeit als mehrwertsteuerpflichtige Beherbergungsleistung gilt und der Umsatz 1,8 Millionen THB übersteigt. Das Gesetz über die Grund- und Gebäudesteuer B.E. 2562 (2019) sieht eine jährliche Steuer auf den Schätzwert der Immobilie vor, die je nach tatsächlicher Nutzung zu Wohn- oder Gewerbesätzen erhoben wird und bei Wohnnutzung auf 0,30 % sowie bei Gewerbnutzung auf 1,20 % begrenzt ist.

Benötigen ausländische Eigentümer eine zusätzliche Genehmigung, um auf Airbnb zu vermieten?

Ausländische Eigentümer sehen sich zwei zusätzlichen Einschränkungen gegenüber. Sie dürfen kein Grundstück besitzen, auf dem eine Villa errichtet wird (Abschnitt 86 des Grundstücksgesetzes); daher muss für jedes Bauvorhaben, das mit Grundbesitz verbunden ist, entweder ein Unternehmen mit thailändischer Mehrheitsbeteiligung, ein 30-jähriger Pachtvertrag oder eine BOI-Förderung herangezogen werden, die ausländischen Grundbesitz gemäß Abschnitt 27 des Investitionsförderungsgesetzes genehmigt. Sie dürfen kein Beherbergungsgeschäft im Hotelstil über ein Unternehmen mit ausländischer Mehrheit betreiben, ohne entweder über eine ausländische Gewerbeerlaubnis gemäß § 17 des Gesetzes über ausländische Unternehmen oder über ein BOI-Förderzertifikat gemäß Aktivität 7.6 (Hotels) zu verfügen. Darüber hinaus müssen sie innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft jedes ausländischen Gastes die TM30-Meldung bei der Einwanderungsbehörde einreichen.

Sind Hausordnungen von Wohnungseigentümergemeinschaften, die Kurzzeitvermietungen verbieten, durchsetzbar?

Ja. Die beim Katasteramt gemäß den §§ 32 und 32/1 des Wohnungseigentumsgesetzes B.E. 2522 (1979) eingetragenen Hausordnungen sind für jeden Miteigentümer verbindlich, unabhängig davon, wann die Hausordnung verabschiedet wurde und wie der Miteigentümer abgestimmt hat, sofern die Verfahrensvorschriften eingehalten wurden. Der Oberste Gerichtshof Thailands hat diese Verbindlichkeit stets bestätigt. Ein registriertes Verbot der Kurzzeitvermietung ist daher gegenüber jedem Eigentümer einer Wohnung in dem Gebäude durchsetzbar.

Was ist die TM30-Meldung und löst die Tätigkeit als Airbnb-Gastgeber diese aus?

Die TM30-Meldung ist die dem Hausherrn, dem Haushaltsvorstand, dem Eigentümer der Wohnung oder dem Verwalter einer Unterkunft gemäß § 38 des Einwanderungsgesetzes B.E. 2522 (1979) auferlegte Pflicht, der Einwanderungsbehörde jeden Ausländer zu melden, der sich in der Unterkunft aufhält. Die Meldung muss innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft des Ausländers erfolgen. Sie gilt für jeden Gastgeber, der einen ausländischen Gast beherbergt, einschließlich informeller Gastgeber bei Kurzaufenthalten.

Was ist die gängigste Rechtsform für einen Betrieb im Stil von Airbnb?

Für eine einzelne Villa oder eine kleine Privatunterkunft ist die Anmeldung als Kleinunterkunft gemäß der Ministerialverordnung Nr. 2 B.E. 2566 (2023) die effizienteste und vorschriftsmäßige Lösung. Bei einer einzelnen Eigentumswohnung ist lediglich eine Vermietung ab 30 Tagen realistisch, wobei auch in diesem Fall die Hausordnung zu prüfen ist. Für ein Portfolio von Villen, ein Serviced-Apartment-Gebäude oder ein kleines Resort ist eine vollständige Hotelkonzession gemäß Abschnitt 15 des Hotelgesetzes der richtige Weg, oft in Kombination mit einer BOI-Förderung unter Aktivität 7.6 (Hotels).

Kann Juslaws & Consult die Genehmigungs- und Steueranmeldung für meine Kurzzeitvermietung übernehmen?

Ja. Wir erstellen das Strukturierungsmemorandum, entwerfen die Mietverträge oder den Hotelverwaltungsvertrag, reichen die Anmeldung für eine kleine Unterkunft oder den Antrag auf eine vollständige Hotelkonzession beim Ministerium für Provinzverwaltung oder bei der Stadtverwaltung von Bangkok ein, melden den Betreiber beim Finanzamt für die Einkommensteuer (für natürliche oder juristische Personen) an, melden gegebenenfalls die Mehrwertsteuer an, reichen die Grund- und Gebäudesteuererklärung bei der örtlichen Verwaltungsbehörde ein und richten den TM30-Meldeprozess ein. Darüber hinaus vertreten wir Mandanten in Verwaltungs- und Strafverfahren gemäß dem Hotelgesetz und dem Gesetz über Eigentumswohnungen. Kontaktieren Sie uns über die Website von Juslaws & Consult, um einen Beratungstermin zu vereinbaren.