Der Erwerb eines Hotels in Thailand ist eine der attraktivsten grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen in Südostasien, unterliegt jedoch auch strengen Vorschriften. Ein Hotel ist nicht nur eine Immobilie. Es handelt sich um ein lizenziertes Unternehmen, das auf Grundstücken betrieben wird, die Ausländer nicht vollständig besitzen dürfen, in einem Sektor, der durch das Ausländergesetz B.E. 2542 (1999) eingeschränkt ist, auf Grundstücken, die dem Hotelgesetz B.E. 2547 (2004) entsprechen müssen, mit einer Belegschaft, die durch das Notverordnungsdekret zur Regelung der Beschäftigung von Ausländern B.E. 2560 (2017) unterliegt, und mit einer steuerlichen Präsenz, die zunehmend zwischen dem Landamt, dem Amt für Provinzverwaltung, dem Finanzamt und dem Investitionsausschuss abgeglichen wird.

Dieser Leitfaden wurde von thailändischen Rechtsanwälten für ausländische Investoren verfasst, die ein Hotel in Thailand auf die richtige Weise erwerben möchten: über eine Struktur, die beim Grundbuchamt, beim Hotelregister und bei der Steuerbehörde anerkannt ist, mit einer übertragbaren Lizenz am Tag des Vertragsabschlusses und ohne versteckte strafrechtliche Risiken aufgrund eines Betriebs ohne Lizenz. Er behandelt den rechtlichen Rahmen, die Wahl zwischen Asset- und Share-Deals, die Kategorien von Hotel-Lizenzen, die Due-Diligence-Checkliste, die behördlichen Gebühren, den Ablauf des Vertragsabschlusses sowie die steuerlichen Rahmenbedingungen beim Erwerb eines thailändischen Hotelbetriebs.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Erwerb eines Hotels in Thailand

Bei jedem Hotelgeschäft in Thailand spielen vier Gesetze eine entscheidende Rolle. Das Gesetz zur Verkündung des Grundstücksgesetzes B.E. 2497 (1954), insbesondere die Abschnitte 86 und 96 bis, verbietet ausländischen Privatpersonen und von Ausländern kontrollierten thailändischen Unternehmen den Besitz von Grundstücken in Thailand, abgesehen von engen Ausnahmen auf der Grundlage von Verträgen oder vom Investitionsförderungsamt (BOI). Das Gesetz über ausländische Unternehmen B.E. 2542 (1999) stuft den Hotelbetrieb unter Liste Drei als ein Geschäftsfeld ein, in dem thailändische Staatsangehörige als noch nicht bereit gelten, mit Ausländern zu konkurrieren, was entweder eine thailändische Mehrheitsbeteiligung, eine ausländische Gewerbelizenz gemäß Abschnitt 17 oder ein BOI-Förderzertifikat erfordert, um die Beschränkung aufzuheben. Das Hotelgesetz B.E. 2547 (2004) schreibt vor, dass jeder Hotelbetreiber über eine vom Registerführer des Department of Provincial Administration (DOPA) oder, in Bangkok, der Bangkok Metropolitan Administration ausgestellte Lizenz verfügen muss, bevor Gäste gegen Entgelt rechtmäßig untergebracht werden dürfen. Das Zivil- und Handelsgesetzbuch regelt in den Abschnitten 538 bis 545 und 1410 bis 1416 die langfristige Verpachtung von Grundstücken und das getrennte Eigentum an Gebäuden, die die beiden strukturellen Bausteine der meisten von ausländischen Investoren getätigten Hotelakquisitionen darstellen.

Unterhalb dieser Gesetze gibt es eine Reihe von Ministerialverordnungen, die die Fachleute jede Woche lesen. Die Ministerialverordnung zur Festlegung der Arten und Kriterien für den Hotelbetrieb B.E. 2551 (2008), geändert durch die Ministerialverordnung Nr. 2 B.E. 2566 (2023), definiert die vier Hotelkategorien sowie die entsprechenden Anforderungen an Gebäude, Brandschutz, Zimmergröße und Grundfläche. Das Baugesetz B.E. 2522 (1979) und die dazugehörigen Ministerialverordnungen regeln die Baugenehmigung und die Nutzungsbescheinigung (Or 6), ohne die keine Hotelkonzession erteilt werden kann. Das Stadtplanungsgesetz B.E. 2562 (2019) und die lokalen Stadtplanungsverordnungen legen fest, ob ein Grundstück in einer Zone liegt, in der ein Hotel überhaupt zulässig ist. Hinzu kommen das Steuergesetz, das Verbrauchsteuergesetz B.E. 2560 (2017) (für Hotels mit Bars und Unterhaltungsangeboten), das Alkoholgesetz für den Ausschank von Alkohol, das Lebensmittelgesetz B.E. 2522 für die hauseigene Gastronomie sowie das Gesetz über die öffentliche Gesundheit B.E. 2535 (1992) für Schwimmbäder, Spas und Wellnessbereiche.

Warum Ausländer in Thailand nicht einfach ein Hotel „kaufen“ können

Der Ausgangspunkt für jeden ausländischen Käufer besteht darin, sich bewusst zu machen, dass der Erwerb eines Hotels in Thailand zwei voneinander unabhängige rechtliche Ebenen umfasst, die jeweils geklärt werden müssen: die immobilienrechtliche Ebene, die beim Grundbuchamt geregelt wird, und die geschäftliche Ebene, die beim Hotelregister, beim Ministerium für Wirtschaftsförderung und gegebenenfalls beim Investitionsausschuss geregelt wird.

Der Immobilienbereich: Ausländer dürfen kein Grundbesitz erwerben

Gemäß § 86 des Grundgesetzes dürfen Ausländer Grundstücke nur aufgrund eines Vertrags erwerben, der dieses Recht gewährt, und Thailand hat derzeit mit keinem Land einen solchen Vertrag in Kraft. § 97 dehnt dieses Verbot auf thailändische juristische Personen aus, an denen mehr als 49 % der Anteile von Ausländern gehalten werden oder bei denen mehr als die Hälfte der Gesellschafter Ausländer sind. In der Praxis bedeutet dies, dass weder eine ausländische Privatperson noch ein thailändisches Unternehmen mit ausländischer Mehrheit das Eigentumsrecht an Hotelgrundstücken in eigenem Namen beim Grundbuchamt eintragen lassen kann. Die eng gefasste Ausnahme gemäß § 96 bis (Wohngrundstücke von bis zu einem Rai für ausländische Privatpersonen, die mindestens 40 Millionen THB in qualifizierte thailändische Vermögenswerte investieren, mit ministerieller Genehmigung) gilt nicht für Hotelgrundstücke, die für gewerbliche Beherbergungszwecke genutzt werden.

Die rechtmäßigen Alternativen sind gut etabliert. Der Investor kann eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit thailändischer Mehrheitsbeteiligung (Ausländer dürfen bis zu 49 % der Anteile halten) nutzen, die das Grundstück direkt erwirbt, wobei sorgfältig ausgearbeitete Gesellschaftervereinbarungen, Vorzugsaktien und Stimmrechtskontrollen zum Schutz der wirtschaftlichen Interessen des ausländischen Investors vorgesehen sind. Der Investor kann einen eingetragenen langfristigen Pachtvertrag über das Grundstück abschließen, der gemäß § 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs auf 30 Jahre pro Eintragung begrenzt ist und im gegenseitigen Einvernehmen verlängert werden kann, wobei das Gebäude gemäß § 1410 separat im Eigentum der Betreibergesellschaft steht. Der Investor kann eine BOI-Förderung erhalten, die gemäß § 27 des Investitionsförderungsgesetzes B.E. 2520 (1977) das geförderte Unternehmen ermächtigen kann, das für die geförderte Tätigkeit tatsächlich erforderliche Grundstück zu besitzen. Handelt es sich bei dem Gebäude um ein in Einheiten unterteiltes Condominium-Hotel, können Ausländer gemäß dem Condominium-Gesetz B.E. 2522 (1979) gemeinsam bis zu 49 % der Einheiten halten. Was Investoren nicht tun dürfen und nicht tun sollten, ist die Nutzung eines thailändischen Strohmann-Aktionärs zur Umgehung von Abschnitt 86; dies stellt gemäß den Abschnitten 36 und 37 des Grundbuchgesetzes eine Straftat dar, die mit Freiheitsentzug und der zwangsweisen Veräußerung des Grundstücks geahndet wird.

Die Geschäftsebene: Hotels unterliegen den Beschränkungen gemäß Liste 3 des Gesetzes über ausländische Unternehmen

Das Gesetz über ausländische Unternehmen aus dem Jahr 2542 (1999) stuft den Hotelbetrieb – mit Ausnahme von Hotelmanagementdienstleistungen – unter Liste 3, Punkt 21 ein. Ein Unternehmen mit ausländischer Mehrheitsbeteiligung darf in Thailand kein Hotel betreiben, es sei denn, es erhält eine Auslandsgeschäftslizenz vom Generaldirektor des Ministeriums für Wirtschaftsförderung gemäß Abschnitt 17 (selten, Ermessenssache und langwierig) oder es wird ihm ein BOI-Förderzertifikat gemäß Abschnitt 12 des Investitionsförderungsgesetzes erteilt, wodurch die Beschränkung des Auslandsgeschäftsgesetzes kraft Gesetzes aufgehoben wird. Infolgedessen sind die beiden gängigen Strukturen, die von ausländischen Hotelkäufern genutzt werden, folgende: eine Betriebsgesellschaft mit thailändischer Mehrheit, die die Lizenz hält, wobei die ausländische Minderheitsbeteiligung durch Vorzugsaktien und vertragliche Rechte geschützt ist; oder eine vom BOI geförderte Betriebsgesellschaft, an der Ausländer bis zu 100 % des Kapitals halten dürfen, vorbehaltlich der BOI-Bedingungen.

Förderprogramm der BOI für Hotelinvestitionen

Der Investitionsausschuss fördert Hotelprojekte im Rahmen von Aktivität 7.6 (Hotels) der aktuellen Investitionsförderungsliste, wobei größenabhängige Investitionsschwellenwerte gelten. Die zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Dokuments geltenden Standardschwellenwerte betragen eine Investition von mindestens 2 Millionen THB pro Zimmer (ohne Grundstückskosten und Betriebskapital) für Hotels mit 100 oder mehr Zimmern, eine Investition von insgesamt mindestens 500 Millionen THB (ohne Grundstückskosten und Betriebskapital) für Hotels mit weniger als 100 Zimmern sowie eine separate KMU-Regelung für 20 bis 99 Zimmer mit einer Investition von mindestens 1 Million THB pro Zimmer. Förderungsberechtigte Hotels profitieren in der Regel von einer Befreiung von der Körperschaftssteuer (vorbehaltlich von Obergrenzen für den Nettogewinn), einer Befreiung von Einfuhrzöllen auf Maschinen, dem Recht, ausländische Experten und Führungskräfte gemäß den Abschnitten 24 bis 26 des Investitionsförderungsgesetzes einzustellen, sowie – sofern dies für das Projekt tatsächlich erforderlich ist – dem Recht, gemäß Abschnitt 27 Grundstücke für die geförderte Tätigkeit zu erwerben. Die genauen Anreize hängen vom Standort (Gebiete mit geringerem Pro-Kopf-Einkommen erhalten umfangreichere Vorteile), der Kategorie sowie etwaigen Nachhaltigkeits- oder Modernisierungsauflagen ab, die in der Förderbescheinigung festgelegt sind.

Anleihekauf oder Aktienkauf: die strukturelle Entscheidung

Sobald die Frage der ausländischen Eigentumsverhältnisse geklärt ist, muss der Käufer entscheiden, ob er die Vermögenswerte des Hotels (Grundstück, Gebäude, Einrichtungsgegenstände, Verträge, Marke, Lizenzen) oder die Anteile an der thailändischen Gesellschaft erwerben möchte, die das Hotel besitzt und betreibt. Diese Entscheidung ist selten ohne Auswirkungen; sie beeinflusst die steuerlichen Aspekte, die Modalitäten der Lizenzübertragung, das Profil der historischen Verbindlichkeiten sowie den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

In der Praxis bevorzugen ausländische Käufer bei älteren Immobilien mit unübersichtlicher Unternehmensgeschichte, undokumentierten Darlehen, früheren Steuerstreitigkeiten oder ungeklärten Rechtsstreitigkeiten in der Regel den Verkauf von Vermögenswerten, auch wenn dies höhere Übertragungssteuern nach sich zieht. Sie bevorzugen in der Regel Share Deals, wenn das Zielunternehmen eine saubere Bilanz aufweist, vom BOI gefördert wird, über eine wertvolle Hotelkonzession mit Rechten verfügt, deren Wiedererlangung langwierig oder ungewiss wäre (insbesondere Rechte für Unterhaltungsstätten oder Bestandsschutz für Baugenehmigungen), oder wenn es entscheidend ist, Auslöser für Grunderwerbsteuer im Rahmen bestehender Finanzierungen zu vermeiden.

Die Hotelkonzession gemäß dem Hotelgesetz B.E. 2547

Der Betrieb eines Hotels in Thailand ohne gültige Lizenz stellt eine Straftat dar. Gemäß § 59 des Hotelgesetzes B.E. 2547 (2004) droht dem Betreiber eines nicht lizenzierten Hotels eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr, eine Geldstrafe von bis zu 20.000 THB oder beides sowie eine Verwaltungsstrafe von bis zu 10.000 THB pro Tag, solange der Verstoß andauert. Die Lizenz ist daher keine administrative Formalität; sie ist das zentrale Vermögenswert, das der Käufer erwirbt, sei es direkt im Rahmen eines Share Deals oder durch Übertragung bzw. Neuausstellung im Rahmen eines Asset Deals.

Die vier Kategorien von Hotelkonzessionen

Die Ministerialverordnung zur Festlegung der Arten und Kriterien für den Betrieb von Hotelbetrieben aus dem Jahr 2551 (2008), geändert durch die Ministerialverordnung Nr. 2 aus dem Jahr 2566 (2023), unterteilt Hotels anhand der angebotenen Dienstleistungen in vier Kategorien. Die Kategorie bestimmt die Standards für Gebäude, Zimmergröße und Brandschutz, die Antragsgebühr und in der Praxis den Preis, den die Immobilie erzielen kann.

Zwei betriebliche Vorschriften verdienen für Käufer besondere Beachtung. Erstens ist eine Vergnügungsstätte auf dem Hotelgelände (eine Bar, ein Nachtclub oder eine gemäß dem Gesetz über Vergnügungsstätten (B.E. 2509) lizenzierte Einrichtung) im Rahmen der Hotelkonzession nur dann zulässig, wenn die Immobilie über mehr als 80 Zimmer verfügt; aus diesem Grund können einige Boutique-Resorts mit 60 Zimmern ihre Lobbybar rechtlich nicht als „Nachtclub“ vermarkten. Zweitens sind bestimmte Nebenlizenzen an das Hotel gebunden und müssen parallel übertragen oder neu beantragt werden: die Schanklizenz gemäß dem Alkoholgesetz, die Lebensmittelzulassung gemäß dem Lebensmittelgesetz, die Lizenz für Unterhaltungsstätten, die Schwimmbadlizenz gemäß dem Gesetz über die öffentliche Gesundheit B.E. 2535, die Lizenz für Wellnesseinrichtungen (sofern zutreffend) und seit der Reform von 2018 die Lizenz für Wellnesszentren/Massagen zu Gesundheitszwecken.

Bau-, Brandschutz- und städtebauliche Auflagen

Eine Hotelkonzession kann nur erteilt werden, wenn das Gebäude den ministeriellen Vorschriften gemäß dem Baugesetz B.E. 2522 entspricht. Der häufigste Grund für das Scheitern einer Transaktion im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung ist eine Immobilie, die ursprünglich als Wohnblock oder als Serviced Residence errichtet wurde und nun als „Hotel“ verkauft wird, obwohl die Baugenehmigung (Or 1) und die Nutzungsbescheinigung (Or 6) eine andere Nutzung vorsehen. Die Behebung dieses Problems ist selten kostengünstig: Es erfordert einen Antrag auf Nutzungsänderung, was wiederum voraussetzt, dass das Gebäude den strengeren Hotelvorschriften hinsichtlich Fluchtwegen, Feuertreppen, Sprinkleranlagen, Rauchmeldern, Feuerlöschpumpen, zweistufiger Notbeleuchtung, statischer Belastung und Parkplatzquoten entspricht. Die Ministerialverordnung Nr. 2 B.E. 2566 (2023) lockerte einige Schwellenwerte für kleine Unterkünfte mit bis zu acht Zimmern oder 30 Bewohnern und ermöglichte ihnen den Betrieb im Rahmen eines Anmeldesystems anstelle einer vollständigen Hotelkonzession, sofern sie die vorgeschriebenen Brandschutz- und Anmeldevorschriften einhalten; diese Ausnahmeregelung trifft jedoch auf die meisten Akquisitionsziele nicht zu.

Die Flächennutzungsplanung ist die zweite Voraussetzung. Gemäß dem Stadtplanungsgesetz B.E. 2562 (2019) und den einschlägigen lokalen Stadtplanungsvorschriften sind Hotels nicht in jeder Zone zulässig. Mehrere Küstengemeinden, Naturschutzgebiete und Denkmalschutzgebiete in Bangkok, Phuket, Krabi, Chiang Mai und Koh Samui beschränken entweder die Nutzung als Hotel vollständig oder legen Vorschriften hinsichtlich der Geschossflächenzahl (FAR), der Höhe und der Abstandsflächen fest, die sich auf die Zimmeranzahl und das Renovierungspotenzial auswirken. Ein Käufer sollte niemals einen Kaufvertrag unterzeichnen, ohne eine schriftliche Bestätigung des örtlichen Bauamtes vorliegen zu haben.

Rechtliche Due Diligence: Die Checkliste für Käufer

Die Due-Diligence-Prüfung von Hotels in Thailand ist umfassender als die Due-Diligence-Prüfung von Gewerbeimmobilien in anderen Ländern, da viele der Werttreiber der Immobilie (Lizenz, Marke, Online-Reisebüros, Mitarbeiter) nicht immobilienbezogen sind.

Grundstück und Eigentumsrecht

Ausgangspunkt ist die Grundbuchurkunde. Für jede Parzelle sollte der Grundbuchauszug im Original beim Landamt der jeweiligen Provinz angefordert werden. Nur Chanote- (Nor Sor 4) und Nor Sor 3 Gor-Urkunden bieten die Rechtssicherheit, die Hotelinvestoren benötigen; schwächere Besitzurkunden (Nor Sor 3, Sor Khor 1, Por Bor Tor 5) bergen Risiken hinsichtlich der Grundstücksgrenzen, der Besitzverhältnisse und der Eintragung und werden nur selten akzeptiert. Der Anwalt des Käufers muss die eingetragene Fläche mit der tatsächlich vermessenen Fläche abgleichen und das Vorhandensein von eingetragenen Nießbrauchrechten, Hypotheken, Pachtverträgen, Dienstbarkeiten sowie die Eigentumsgeschichte für mindestens zehn Jahre überprüfen. Grundstücksüberschreitungen, Wegerechte für öffentliche Straßen, Strandabstandsflächen (gemäß dem Landgesetz, dem Gesetz über öffentliches Land und lokalen Verordnungen) sowie die Lage der Immobilie in geschützten Waldgebieten (Sor Por Kor / Por Bor Tor 5-Grundstücke), Nationalparks oder Militärzonen müssen schriftlich bestätigt werden.

Hotelkonzession und Betriebsgenehmigungen

Die beim Registrator der DOPA (bzw. bei der BMA in Bangkok) geführte Hotelgenehmigungsakte sollte vollständig geprüft werden, einschließlich der Genehmigung selbst, aller damit verbundenen Auflagen, der Baugenehmigung (Or 1), die Nutzungsbescheinigung (Or 6), das Brandschutzzertifikat, den Umweltverträglichkeitsbericht (sofern das Projekt den Schwellenwert für die Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß dem Gesetz zur Verbesserung und Erhaltung der nationalen Umweltqualität B.E. 2535 überschritten hat) sowie alle Nebenlizenzen (Alkohol, Lebensmittel, Unterhaltung, Pool, Spa, Schildsteuer, Werbung). Jede Unstimmigkeit zwischen der genehmigten Zimmeranzahl und der tatsächlichen Zimmeranzahl, zwischen den genehmigten Dienstleistungen und den tatsächlich angebotenen Dienstleistungen oder zwischen dem registrierten Geschäftsführer und dem tatsächlichen Geschäftsführer ist ein Warnsignal. Gleiches gilt für anhängige Verwaltungsbeschwerden oder Verwarnungen seitens der Registrierungsbehörde.

Unternehmens- und Vertrags-Due-Diligence (Share Deal)

Handelt es sich bei der Transaktion um einen Aktienkauf, muss die Unternehmensakte beim Ministerium für Wirtschaftsförderung bis zur Gründung zurückverfolgt werden, einschließlich aller Änderungen in Bezug auf Vorstandsmitglieder, Kapital und Gesellschafter. Besonderes Augenmerk gilt dabei dem Anteil ausländischer Beteiligungen (sowie etwaigen früheren Nominee-Strukturen), dem Förderzertifikat des BOI und dessen Bedingungen, den Unternehmensgarantien und konzerninternen Darlehen, dem Hotelmanagementvertrag, etwaigen Franchiseverträgen, den Verträgen mit Online-Reisebüros (OTA) und Reisebüros, den Arbeitsverträgen für die Geschäftsleitung und wichtige Mitarbeiter im Umsatzbereich, den Mietverträgen für hoteleigene Restaurants und Konzessionen sowie etwaigen anhängigen oder drohenden Rechtsstreitigkeiten. Klauseln zum Kontrollwechsel werden Zeile für Zeile geprüft; viele internationale Hotelmanagementverträge räumen dem Betreiber das Recht ein, den Vertrag zu kündigen oder eine Ablösesumme zu erhalten, wenn ein Kontrollwechsel beim Eigentümer eintritt.

Steuerliche und finanzielle Due-Diligence-Prüfung

Die geprüften Jahresabschlüsse des Verkäufers für die letzten fünf Geschäftsjahre werden mit den Körperschaftsteuererklärungen (PND 50), den Umsatzsteuererklärungen (PP 30), den Quellensteuererklärungen (PND 1, 3, 53, 54), den Erklärungen zur Gewerbesteuer, den Sozialversicherungsbeiträgen sowie den Erklärungen zur lokalen Grund- und Werbesteuer abgeglichen. Hotels sind in Thailand ein häufiges Ziel für Prüfungen durch die Steuerbehörde; eine einwandfreie Steuerhistorie mit dokumentierten Belegen für Transaktionen mit verbundenen Unternehmen, Verrechnungspreise und den Abzug von Verwaltungsgebühren ist ein wesentlicher Werttreiber bei einem Anteilskauf. Bei einem Asset-Deal werden die Quellensteuer auf den Gewinn des Verkäufers (1 % des höheren Betrags aus dem angegebenen Preis oder dem offiziellen Schätzwert, bei einem thailändischen Unternehmensverkäufer) und die spezifische Gewerbesteuer des Verkäufers (3,3 % des höheren Betrags aus dem angegebenen Preis oder dem Schätzwert, sofern die Immobilie weniger als fünf Jahre gehalten wurde und nicht am Wohnsitz des Verkäufers liegt) normalerweise vom Verkäufer getragen, müssen jedoch bei Vertragsabschluss beim Grundbuchamt überprüft werden.

Operative, personelle und ESG-Due-Diligence-Prüfung

Bei einem in Betrieb befindlichen Hotel werden die Auslastung, der durchschnittliche Zimmerpreis (ADR), der Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR), der Bruttogewinn (GOP) und das EBITDA der letzten 24 bis 36 Monate anhand der lokalen STR-Daten und der Wettbewerbslage der Immobilie einer Stressprüfung unterzogen. Der Zustand der Einrichtung, Ausstattung und Ausrüstung (Zimmerrenovierungen, Aufzüge, Küche, Wäscherei, IT, PMS, Schließsystem) wird von einem auf das Gastgewerbe spezialisierten technischen Berater bewertet; aufgeschobene Instandhaltungsmaßnahmen sind einer der heimlichen Feinde bei der Bewertung thailändischer Hotels. Im Personalbereich gewährt das Arbeitsschutzgesetz B.E. 2541 (1998) entlassenen Mitarbeitern eine Abfindung, deren Höhe sich nach der Betriebszugehörigkeit richtet (bis zu 400 Tage bei zehn Jahren und mehr), was zu einer quantifizierbaren Verbindlichkeit wird, sobald ein Käufer eine Umfirmierung und einen Personalabbau plant. ESG-bezogene Aspekte (Abwassergenehmigungen gemäß dem Fabrikgesetz und dem Gesetz über die öffentliche Gesundheit, Energieeffizienz, Lebensmittelsicherheit, Strandzugang, Umgang mit Meeresfauna in Inselresorts) spielen zunehmend eine Rolle im Memorandum des Investitionsausschusses des Käufers und sollten entsprechend geprüft werden.

Der Transaktionsprozess: vom Term Sheet bis zum Abschluss

Eine typische Hotelakquisition in Thailand dauert bei einem Anteilskauf vier bis sechs Monate und bei einem Kauf der Vermögenswerte sechs bis neun Monate, wobei Anträge beim BOI, die Verlängerung von Umweltverträglichkeitsprüfungen, Baugenehmigungen für Nutzungsänderungen oder ein vollständiger Neuantrag auf eine Hotelkonzession den Zeitplan erheblich verlängern können.

Der Prozess beginnt in der Regel mit einem unverbindlichen Term Sheet oder einer Absichtserklärung, in der die grundlegenden Vertragsbedingungen, die Exklusivitätsfrist, der Zugang zur Due Diligence sowie die Geheimhaltungspflicht festgelegt werden. Vor der Eröffnung eines Datenraums wird eine zweisprachige Geheimhaltungsvereinbarung unter thailändischem Recht unterzeichnet. Der Käufer führt anschließend seine rechtliche, steuerliche und operative Due Diligence durch, idealerweise über einen strukturierten Datenraum mit einem Q&A-Protokoll. Die Ergebnisse fließen in die Verhandlungen über den Kaufvertrag ein: den Preis (in der Regel ausgedrückt als Unternehmenswert mit einer Anpassung des Betriebskapitals bei Asset-Deals oder als Nettovermögenswert mit einem Lock-Box-Mechanismus bei Share-Deals), die aufschiebenden Bedingungen (behördliche Genehmigungen, gegebenenfalls die Zustimmung des BOI, Zustimmungen Dritter im Rahmen von HMAs und Darlehen), die Zusicherungen und Gewährleistungen (mit oder ohne W&I-Versicherung), die Freistellungen und die nach dem Abschluss geltenden Verpflichtungen (Wettbewerbsverbot, Abwerbeverbot, Übergangsdienstleistungen).

Es folgt die Abwicklungsphase mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags, der Erfüllung der aufschiebenden Bedingungen und schließlich dem Abschluss. Am Tag des Abschlusses treffen sich die Parteien bei einem Asset-Deal beim Grundbuchamt, um die Übertragung von Grundstücken und Gebäuden einzutragen, die im Kaufvertrag vereinbarten amtlichen Gebühren aus den Barschecks zu entrichten, die Schlüssel, das Inventar an Einrichtungsgegenständen und Betriebskapital auszutauschen sowie den Antrag auf die neue Hotelkonzession (oder auf die Übertragung der bestehenden Konzession) einzureichen. Bei einem Share Deal treffen sich die Parteien am Sitz der Gesellschaft, um die Aktienübertragungsurkunden zu unterzeichnen, das Aktienregister zu aktualisieren, die Beschlüsse der Geschäftsführung zu fassen (neue Geschäftsführer, neue Zeichnungsberechtigte, neue Bankzeichnungsberechtigte), die Änderung beim DBD einzureichen und das BOI, das Hotelregister sowie die Bank zu benachrichtigen.

Behördliche Gebühren, Steuern und zeitliche Richtwerte

Die nachstehende Tabelle fasst die wichtigsten behördlichen Gebühren und Steuern zusammen, mit denen ein Käufer beim Erwerb eines thailändischen Hotels rechnen muss. Die Zahlen stammen aus dem Grundbuchgesetz, der Abgabenordnung und der Gebührenordnung des Hotelgesetzes und entsprechen den von Fachleuten verwendeten Richtwerten; die genauen Beträge hängen vom Schätzwert, dem Verkaufspreis und der Bauweise ab.

Für vom BOI geförderte Hotels können zusätzliche Vergünstigungen gewährt werden, darunter die Befreiung von Einfuhrzöllen auf Maschinen und Ausrüstung gemäß § 28 des Investitionsförderungsgesetzes, eine Befreiung von der Körperschaftsteuer für bis zu acht Jahre (vorbehaltlich einer Obergrenze, die sich nach der förderfähigen Investition richtet) gemäß § 31, die Befreiung von Dividenden, die aus steuerbefreiten Gewinnen ausgeschüttet werden, gemäß § 34 sowie das Recht auf Überweisung von Devisen ins Ausland gemäß § 37. Diese Vorteile sind an die Einhaltung der Berichtspflichten gegenüber dem BOI während des gesamten Förderzeitraums geknüpft.

Risiken, die beim Kauf eines Hotels in Thailand zu beachten sind

Die kostspieligsten Fehler bei Hotelakquisitionen in Thailand lassen sich immer wieder beobachten. Der erste besteht darin, während einer Übergangsphase ohne gültige Lizenz zu operieren, was sowohl den Verkäufer als auch den Käufer gemäß § 59 des Hotelgesetzes strafrechtlich haftbar macht. Die Frage der Lizenz muss geklärt sein, bevor Gäste unter der neuen Eigentümerschaft einchecken, nicht erst danach. Der zweite Fehler ist die Falle der Nominee-Struktur: ein Unternehmen, das auf dem Papier mehrheitlich in thailändischem Besitz ist, in Wirklichkeit jedoch durch nicht offengelegte Darlehen, Stimmrechtsvereinbarungen oder Vorkaufsrechte zu nicht marktüblichen Konditionen von ausländischem Kapital kontrolliert wird. Das Grundbuchgesetz, das FBA und aktuelle Rundschreiben des Ministeriums für Wirtschaftsförderung behandeln Nominee-Vereinbarungen als Straftat, die mit Freiheitsstrafen, Geldbußen und der erzwungenen Auflösung geahndet wird. Die dritte Falle betrifft bauliche Nichtkonformität, insbesondere bei Resorts, die als Wohnhäuser errichtet und nach und nach ohne Genehmigung zur Nutzungsänderung in Hotels umgewandelt wurden; die Kosten für die Anpassung einer solchen Immobilie an die Brandschutznormen für Hotels können 30 % des Gebäudewerts übersteigen. Die vierte Falle ist das versteckte Steuerrisiko eines alten thailändischen Hotelunternehmens, bei dem Gebühren von verbundenen Unternehmen, undokumentierte Darlehen des Gründers und informelle Bargeldtransaktionen nach dem Abschluss zu mehrjährigen Steuerbescheiden führen können. Der fünfte Punkt ist die HMA-Falle bei Kontrollwechsel: Internationale Betreiber bauen routinemäßig erhebliche Kündigungsgebühren oder Auslöser für das Recht auf Umfirmierung ein, die für einen nicht fachkundigen Käufer nicht erkennbar sind. Der sechste Punkt ist die Nichteinhaltung der Umweltverträglichkeitsprüfung (EIA) bei Projekten, die den EIA-Schwellenwert überschreiten (typischerweise 80 Zimmer oder mehr oder Hotels in ökologisch sensiblen Gebieten), wobei rückwirkende Genehmigungen viele Monate dauern können und manchmal abgelehnt werden.

Praktische Tipps für ausländische Käufer

Bevor sie etwas unterzeichnen, sollten ausländische Investoren bei einem thailändischen Rechtsberater ein kurzes Strukturierungsmemorandum in Auftrag geben, in dem die Optionen einer Gesellschaft mit thailändischer Mehrheitsbeteiligung, eines langfristigen Pachtvertrags und des BOI-Wegs anhand der konkreten Gegebenheiten des Geschäfts verglichen werden. Sie sollten vom Verkäufer verlangen, einen vollständigen Datenraum zur Verfügung zu stellen, einschließlich der ursprünglichen Eigentumsurkunden, der Baugenehmigung, der Nutzungsbescheinigung, der Hotelkonzession, des Umweltverträglichkeitsberichts (sofern zutreffend), der geprüften Jahresabschlüsse und Steuererklärungen der letzten fünf Jahre sowie der HMA- und Franchiseverträge. Sie sollten sicherstellen, dass der Kaufvertrag (SPA) konkrete Zusicherungen hinsichtlich der Gültigkeit und Übertragbarkeit der Hotelkonzession, des Fehlens von Nominee-Vereinbarungen, der Übereinstimmung des Gebäudes mit dem Bauaufsichtsgesetz, des Fehlens nicht offengelegter Verbindlichkeiten sowie des Fortbestehens der BOI-Förderung über die Transaktion hinweg enthält. Sie sollten den Preis als Kombination aus einem Grundpreis und einem Treuhandbetrag oder einer Einbehaltung für einen festgelegten Zeitraum strukturieren, um die verbleibenden Steuer- und Konzessionsrisiken abzudecken. Ist eine Renovierung geplant, sollten sie vorab eine Stellungnahme des örtlichen Bauamtes sowie eines Brandschutzberaters zu den realistischen Kosten und dem Zeitaufwand für die Einhaltung der Vorschriften einholen.

Wie Juslaws & Consult Ihnen hilft

Juslaws & Consult ist eine thailändische Anwaltskanzlei mit einer spezialisierten Praxis in den Bereichen Immobilien, Gastgewerbe und Gesellschaftsrecht. Wir beraten ausländische Käufer bei der rechtlich einwandfreien Strukturierung von Hotelakquisitionen in Thailand, entwerfen und verhandeln Term Sheets, Aktien- und Kaufverträge, Hotelmanagementverträge sowie Franchiseverträge, führen umfassende rechtliche Due-Diligence-Prüfungen durch, erstellen und reichen BOI-Anträge sowie Anträge auf ausländische Gewerbelizenzen ein, sichern oder übertragen Hotellizenzen und sekundäre Genehmigungen beim Department of Provincial Administration und vertreten Investoren bei Steuerveranlagungen, arbeitsrechtlichen Ansprüchen und Streitigkeiten nach Abschluss der Transaktion. Wir vertreten Eigentümer, Betreiber, Kreditgeber, Family Offices und institutionelle Investoren in Bangkok, Phuket, Krabi, Koh Samui, Chiang Mai, Hua Hin und Pattaya und arbeiten in Englisch, Französisch und Thailändisch.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Ausländer in Thailand ein Hotel vollständig besitzen?

Eine ausländische Privatperson oder ein Unternehmen mit ausländischer Mehrheitsbeteiligung kann das Grundstück des Hotels nicht vollständig besitzen. Ausländer können gemäß § 1410 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs bis zu 49 % einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung besitzen, die Eigentümerin des Grundstücks und des Gebäudes ist; sie können einen eingetragenen 30-jährigen Pachtvertrag über das Grundstück abschließen und das Gebäude separat besitzen; sie können bis zu 49 % der Einheiten in einer eingetragenen Eigentumswohnanlage besitzen und können, sofern eine BOI-Förderung gemäß § 27 des Investitionsförderungsgesetzes gewährt wird, Grundstücke besitzen, die für die geförderte Hoteltätigkeit tatsächlich erforderlich sind. Die Betreibergesellschaft muss darüber hinaus das Ausländergesetz einhalten, das den Hotelbetrieb gemäß Liste 3 einschränkt.

Ist die Lizenz gemäß dem Hotelgesetz bei einem Verkauf der Immobilie übertragbar?

Die Lizenz ist auf einen Käufer übertragbar, der die Voraussetzungen erfüllt und nicht unter die Verbote gemäß § 16 des Hotelgesetzes fällt, sofern der Registerführer zustimmt und die vom Minister festgelegten Vorschriften und Verfahren eingehalten werden. Bei einem Anteilskauf verbleibt die Lizenz bei der Gesellschaft; lediglich der Wechsel des Geschäftsführers und der Gesellschafter muss gemeldet werden. Bei einem Vermögenskauf geht die Lizenz nicht automatisch mit dem Gebäude über und muss übertragen oder neu beantragt werden.

Sollte ich das Hotel im Rahmen eines Asset-Deals oder eines Share-Deals erwerben?

Dies hängt von der Vorgeschichte des Zielunternehmens ab. Bei Vermögensverkäufen wird der Käufer von den historischen Verbindlichkeiten des Verkäufers (Steuern, Arbeitsrecht, Rechtsstreitigkeiten) entbunden, was eine Anpassung der Abschreibungsbasis nach oben ermöglicht; allerdings fallen dabei die vollen Übertragungsgebühren des Grundbuchamtes an, und es sind eine Lizenzübertragung sowie die Wiedereinstellung der Mitarbeiter erforderlich. Aktienkäufe sind schneller, vermeiden Grunderwerbssteuern und erhalten die Lizenz, doch übernimmt der Käufer die gesamte Unternehmensgeschichte. Saubere, vom BOI geförderte thailändische Unternehmen werden in der Regel als Aktienkäufe erworben; ältere Immobilien mit unübersichtlicher Geschichte werden eher als Asset-Deals erworben.

Benötige ich eine BOI-Förderung, um ein Hotel in Thailand zu kaufen?

Eine Förderung durch das BOI ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, stellt jedoch die einzige realistische Möglichkeit dar, das Hotel über eine zu 100 % in ausländischem Besitz befindliche Gesellschaft zu betreiben und dabei das Gesetz über ausländische Unternehmen einzuhalten; zudem kann sie gemäß § 27 des Gesetzes zur Investitionsförderung den Erwerb von Grundbesitz durch Ausländer genehmigen. Für ein Hotel mit mindestens 100 Zimmern oder einer Gesamtinvestition von über 500 Millionen THB (ohne Grundstückskosten und Betriebskapital) steht die BOI-Förderung gemäß Aktivität 7.6 in der Regel zur Verfügung und ist aufgrund der Befreiung von der Körperschaftssteuer sowie der Befreiung von Einfuhrzöllen wirtschaftlich attraktiv.

In welche Hotelkategorie fällt meine Unterkunft?

Gemäß der Ministerialverordnung B.E. 2551 (2008) in der Fassung von 2566 (2023) gilt ein Hotel, das ausschließlich Zimmer anbietet, als Typ 1 (Zimmer mit einer Mindestgröße von 8 m²), ein Hotel, das Zimmer mit Gastronomie anbietet, als Typ 2 (Zimmer mit einer Mindestgröße von 8 m²), ein Hotel, das Zimmer, Gastronomie sowie entweder einen Unterhaltungsbereich oder einen Konferenzraum als Typ 3 (Zimmer mit mindestens 14 m²) eingestuft, und ein Hotel, das Zimmer, Gastronomie, einen Unterhaltungsbereich und einen Konferenzraum anbietet, als Typ 4 (Zimmer mit mindestens 14 m²). Unterhaltungsbereiche auf dem Hotelgelände erfordern mehr als 80 Zimmer.

Was geschieht, wenn die Unterkunft ohne gültige Hotelkonzession betrieben wird?

Der Betrieb eines Hotels ohne Lizenz stellt gemäß § 59 des Hotelgesetzes B.E. 2547 eine Straftat dar, die mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr, einer Geldstrafe von bis zu 20.000 THB oder beidem sowie einer Verwaltungsstrafe von bis zu 10.000 THB pro Tag für jeden Tag, an dem der Verstoß andauert, geahndet wird. Käufer sollten niemals den Kauf einer Immobilie abschließen, die als Hotel ohne gültige Lizenz betrieben wird, es sei denn, es wird eine strukturierte Lösung gefunden, die den nicht genehmigten Betrieb vor dem Abschluss aussetzt oder behebt.

Wie hoch sind die offiziellen Gebühren für die Eintragung der Grundstücksübertragung?

Seitens des Katasteramtes fallen vor allem folgende Gebühren an: eine Übertragungsgebühr in Höhe von 2 % (berechnet auf den amtlichen Schätzwert), gegebenenfalls eine spezifische Gewerbesteuer in Höhe von 3,3 % (berechnet auf den höheren Wert aus Verkaufspreis und Schätzwert), eine Stempelsteuer in Höhe von 0,5 %, sofern keine spezifische Gewerbesteuer anfällt, sowie eine Quellensteuer in Höhe von 1 % bei Veräußerung durch ein Unternehmen. Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist vertraglich zu regeln; das Katasteramt zieht die Gebühren am Tag der Übertragung ein. Bei einem eingetragenen Mietvertrag beträgt die Eintragungsgebühr 1 % der Gesamtmiete über die Laufzeit zuzüglich 0,1 % Stempelsteuer.

Wie lange dauert es, bis eine Hotelübernahme in Thailand abgeschlossen ist?

Ein reiner Aktienkauf wird in der Regel innerhalb von vier bis sechs Monaten nach Unterzeichnung des Term Sheets abgeschlossen, einschließlich Due Diligence, Vertragsgestaltung und aufschiebenden Bedingungen. Ein Asset-Deal wird in der Regel innerhalb von sechs bis neun Monaten abgeschlossen, wobei die Neuausstellung der Hotelkonzession, die Überprüfung der Baugenehmigung und Formalitäten beim Katasteramt den Zeitplan bestimmen. Anträge beim BOI, Baugenehmigungen für Nutzungsänderungen oder eine neue Umweltverträglichkeitsprüfung können den Zeitrahmen um mehrere Monate verlängern.

Können die derzeitigen Mitarbeiter nach der Schließung ersetzt werden?

Mitarbeiter können gekündigt werden, doch das Arbeitsschutzgesetz B.E. 2541 (1998) gewährt entlassenen Mitarbeitern Anspruch auf eine nach der Betriebszugehörigkeit gestaffelte Abfindung sowie auf angesammelten Urlaub, eine Kündigungsfristersatzzahlung und gesetzlichen Schadensersatz, sofern die Kündigung als ungerechtfertigt befunden wird. Bei einem Asset-Deal erfordert die Übertragung der Arbeitnehmer auf den Käufer gemäß § 13 des Arbeitsschutzgesetzes die schriftliche Zustimmung jedes einzelnen Arbeitnehmers; ohne diese Zustimmung bleibt der Verkäufer der Arbeitgeber und ist für die Abfindungszahlungen verantwortlich. Eine Personalumstrukturierung sollte im Preis berücksichtigt werden.

Welche Rolle spielt die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP)?

Hotels, die den im Gesetz zur Verbesserung und Erhaltung der nationalen Umweltqualität B.E. 2535 festgelegten Schwellenwert überschreiten (in der Regel 80 Zimmer oder mehr oder jedes Hotel in ökologisch sensiblen Gebieten), benötigen eine genehmigte Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP), bevor die Baugenehmigung erteilt werden kann. Die Genehmigung der Umweltverträglichkeitsprüfung, die auferlegten Auflagen sowie alle nachfolgenden Überwachungsberichte müssen Teil der Sorgfaltsprüfung sein; die Nichteinhaltung ist ein häufiger Grund für Verwaltungsmaßnahmen und in einigen Fällen für die Verweigerung der Verlängerung der Hotelkonzession.

Werden Nominee-Konstruktionen nach wie vor genutzt, um Vorschriften zum ausländischen Eigentum zu umgehen?

Nominee-Vereinbarungen, bei denen thailändische Anteilseigner Grundstücke oder Anteile zum wirtschaftlichen Vorteil eines Ausländers halten, sind gemäß § 113 des Grundstücksgesetzes und gemäß dem Gesetz über ausländische Unternehmen rechtswidrig und werden derzeit aktiv von der Abteilung für Wirtschaftsförderung und der Abteilung für Sonderermittlungen untersucht. Die Risiken umfassen strafrechtliche Haftung, die erzwungene Veräußerung des Grundstücks, die Verweigerung weiterer Genehmigungen sowie Reputationsrisiken sowohl für den Ausländer als auch für den thailändischen Vertragspartner. Die legitimen Alternativen (Unternehmen mit thailändischer Mehrheit und Vorzugsaktien, eingetragener Pachtvertrag, Förderung durch das BOI) haben sich bewährt und sind kostengünstiger als die Kosten eines Nominee-Streits.

Kann ich unmittelbar nach dem Vertragsabschluss eine Neugestaltung und Renovierung vornehmen?

Ja, jedoch unter drei Vorbehalten. Der Hotelbetriebsvertrag (sofern vorhanden) sieht häufig die Zustimmung des Betreibers vor und kann eine Kündigungsgebühr nach sich ziehen. Der Markenwechsel erfordert möglicherweise eine Aktualisierung der Lizenzunterlagen, insbesondere wenn Beschilderungen und Markenzeichen betroffen sind. Umfangreiche Renovierungsarbeiten, die die Struktur oder den Grundriss des Gebäudes verändern, erfordern eine Baugenehmigung gemäß dem Baugesetz und erfordern möglicherweise eine erneute Bestätigung durch das Hotelregister, dass die Räumlichkeiten weiterhin der Ministerialverordnung B.E. 2551 (2008) entsprechen.

Kann Juslaws & Consult die gesamte Transaktion für einen ausländischen Käufer abwickeln?

Ja. Unser Team für das Gastgewerbe kümmert sich um das Strukturierungsmemorandum, das Term Sheet, die zweisprachige Vertraulichkeitsvereinbarung, die rechtliche und steuerliche Due Diligence, den Kaufvertrag (SPA), gegebenenfalls den Antrag beim BOI, die Übertragung der Hotelkonzession oder die Neubeantragung bei der DOPA oder der BMA, die Eintragung beim Grundbuchamt, die Eröffnung eines Bankkontos, die Unterlagen für Deviseneingänge (FET-Formular), die nach dem Abschluss erforderlichen Unternehmensaktualisierungen bei der DBD und der Steuerbehörde sowie die Unterstützung in den Bereichen Beschäftigung, Steuern und Lizenzen nach dem Abschluss. Kontaktieren Sie uns über die Website von Juslaws & Consult, um einen Beratungstermin zu vereinbaren.