Öffentliche Versteigerungen, die von der Abteilung für Zwangsvollstreckung – der zentralen Vollstreckungsbehörde des Justizministeriums – durchgeführt werden, gehören zu den am häufigsten übersehenen Einstiegsmöglichkeiten in den thailändischen Immobilienmarkt. Die bei diesen Auktionen angebotenen Immobilien, die aus notleidenden Hypotheken, Konkursmassen und in Geldwäschefällen beschlagnahmten Vermögenswerten stammen, werden regelmäßig zu Preisen gehandelt, die deutlich unter dem Marktniveau für vergleichbare Objekte liegen. Der Nachteil ist ein verfahrensrechtlicher und rechtlicher Rahmen, der den unvorbereiteten Bieter bestraft und im Falle ausländischer Käufer zusätzlich zu den Auktionsregeln selbst weitere Beschränkungen aus dem Grundbuchgesetz und dem Wohnungseigentumsgesetz auferlegt.
Dieser Leitfaden basiert auf den Veröffentlichungen der Abteilung für Zwangsvollstreckung, den einschlägigen Ministerialverordnungen, der Zivilprozessordnung in der durch das Gesetz Nr. 30 B.E. 2560 (2017) und die Änderung von § 309 quater B.E. 2558 (2015) geänderten Fassung sowie dem Gesetz über Wohnungseigentümergemeinschaften B.E. 2522 in der geänderten Fassung. Er erläutert die rechtlichen Grundlagen der Versteigerung, die für die Teilnahme erforderlichen Unterlagen und Kautionen, den Preisnachlassmechanismus, der oft dazu führt, dass die dritte oder vierte Versteigerung am attraktivsten ist, die anschließenden Abläufe bei der Eigentumsübertragung im Grundbuchamt sowie die Punkte, die ein ausländischer Bieter im Voraus planen muss.
Die rechtlichen Grundlagen öffentlicher Versteigerungen in Thailand
Öffentliche Versteigerungen von beschlagnahmtem Vermögen erfolgen gemäß Titel II von Buch IV der Zivilprozessordnung, der die Zwangsvollstreckung nach einem rechtskräftigen Gerichtsurteil regelt. Nachdem ein Urteilsgläubiger einen Vollstreckungsbescheid erlangt hat, beschlagnahmt die Vollstreckungsbehörde das bewegliche und unbewegliche Vermögen des Urteilsschuldners und bietet es im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung zum Verkauf an, um die Urteilsschuld zu begleichen; ein etwaiger Überschuss fällt an den Schuldner zurück. Derselbe Mechanismus kommt in Insolvenzverfahren nach dem Insolvenzgesetz B.E. 2483 (1940) sowie bei der Verwertung von Vermögenswerten zur Anwendung, die gemäß dem Geldwäschebekämpfungsgesetz B.E. 2542 (1999) eingezogen wurden.
Mit der Änderung der Zivilprozessordnung im Jahr 2017 (Gesetz Nr. 30 B.E. 2560) wurden die Bestimmungen zu Versteigerungen neu nummeriert und modernisiert. Die Vorschriften für Versteigerungen sind nun im Wesentlichen in den §§ 331 bis 335 enthalten. § 331 bestätigt, dass die Vollstreckungsbehörde Versteigerungen an Wochenenden und außerhalb der Bürozeiten ohne vorherige gerichtliche Genehmigung durchführen darf. § 333 ermöglicht es einer interessierten Person, einschließlich des Bieters, des Schuldners oder des Gläubigers, innerhalb von fünfzehn Tagen Einspruch gegen die Durchführung der Versteigerung einzulegen. Der frühere § 309 quater, der 2015 hinzugefügt wurde, ist die Regelung, die am meisten dazu beigetragen hat, Versteigerungen von Eigentumswohnungen für private Käufer attraktiv zu machen, da er den erfolgreichen Bieter von den ausstehenden Gemeinschaftsgebühren und Geldstrafen des Vorbesitzers befreit.
Sowohl thailändische Staatsbürger als auch ausländische Staatsangehörige können sich als Bieter registrieren lassen. Die Beteiligung ausländischer Personen muss jedoch im Falle von Grundstücken den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes B.E. 2497 (1954) und im Falle von Eigentumswohnungen den Bestimmungen des Gesetzes über Eigentumswohnungen entsprechen. Diese Vorschriften werden nicht allein deshalb außer Kraft gesetzt, weil der Verkauf auf gerichtliche Anordnung hin erfolgt. Unser Team bei Juslaws & Consult berät ausländische Käufer im Rahmen unserer Praxisgruppe „Immobilien & Investitionen“ regelmäßig zu diesen rechtlichen Schnittstellen.
Wo finden Sie Auktionsangebote?
Die Vollstreckungsbehörde veröffentlicht ihre Bekanntmachungen zu öffentlichen Versteigerungen (ประกาศขายทอดตลาด) auf ihrem zentralen Auktionsportal unter asset.led.go.th, wobei für jede Vollstreckungsstelle ein eigener Kalender geführt wird. Die Provinzämter unterhalten darüber hinaus jeweils eigene Anschlagtafeln. Jede Bekanntmachung enthält die Aktenzeichen, die Art der Immobilie (Eigentumswohnung, Grundstück mit Gebäude, unbebautes Grundstück, Fabrik oder bewegliches Vermögen), die Angaben zur Eigentumsurkunde, den Schätzwert, Datum und Ort der Versteigerung, die erforderliche Kaution sowie etwaige Belastungen oder Warnhinweise. Die Bekanntmachung gilt als Vertrag. Die in der Bekanntmachung abgedruckten Gebotsbedingungen sind für den Zuschlagsempfänger verbindlich; daher ist das vollständige Durchlesen des Dokuments vor dem Verkaufstag der wichtigste Schritt bei der Sorgfaltsprüfung.
Das Ministerium betreibt zudem in ausgewählten Provinzen ein E-Service-Portal für die Online-Registrierung, die Einreichung von Geboten und die Fernteilnahme an Auktionen, wodurch die Teilnahme vor Ort mit Barzahlung bei höherwertigen Losen schrittweise ersetzt wurde.
Due-Diligence-Prüfung vor der Auktion
Bei einer Versteigerung verkaufte Immobilien werden im Ist-Zustand verkauft. Die Vollstreckungsabteilung übernimmt keine Gewähr für den physischen Zustand, die Belegung oder versteckte Belastungen, die über die in der Bekanntmachung offengelegten Informationen hinausgehen. Der Bieter muss im Vorfeld eine eigene sorgfältige Prüfung vornehmen. Eine vollständige Auktionsvorbereitungsakte sollte mindestens die Eigentumsurkunde (Chanote, นส.4), die Bescheinigung des Katasteramtes über Belastungen, die Baugenehmigung, etwaige eingetragene Mietverträge, gegebenenfalls den Bericht über ausstehende Gebühren der juristischen Person der Eigentumswohnanlage, eine physische Besichtigung des Grundstücks, eine Überprüfung der aktuellen Belegung sowie etwaiger Hausbesetzer oder Mieter im Besitz sowie die Bestätigung des Schätzwertes, der zur Festlegung des Startgebots herangezogen wurde, umfassen.
Insbesondere bei einer Eigentumswohnung muss der Käufer zudem den Status der Ausländerquote gemäß § 19 des Eigentumswohnungsgesetzes überprüfen, wenn ein ausländischer Käufer beabsichtigt, die Wohnung auf seinen eigenen Namen eintragen zu lassen. Die Obergrenze von insgesamt 49 Prozent für ausländischen Eigentumsanteil pro Gebäude gilt unabhängig davon, ob die Wohnung im Rahmen eines privaten Verkaufs oder einer öffentlichen Versteigerung erworben wird. Eine Wohnung in einem Gebäude, dessen Ausländerquote bereits ausgeschöpft ist, kann nicht an einen ausländischen Höchstbietenden im Rahmen einer Ausländerquote übertragen werden, und der Bieter ist gezwungen, die Wohnung entweder im Rahmen der 51-Prozent-Quote für thailändische Eigentümer über einen thailändischen Vertragspartner einzutragen oder die Anzahlung zu verlieren. Unser Corporate-Due-Diligence-Team führt diese Überprüfung routinemäßig durch, bevor unsere Kunden eine Anzahlung leisten.
Wer darf sich als Bieter registrieren lassen?
Sowohl thailändische Staatsangehörige als auch Ausländer können sich persönlich oder durch einen ordnungsgemäß bevollmächtigten Bevollmächtigten registrieren lassen. Juristische Personen, sowohl thailändische als auch ausländische, können sich ebenfalls registrieren lassen, wobei für sie dieselben Beschränkungen hinsichtlich des Grundbesitzes und der Eigentumsanteile gelten, die auch für Transaktionen auf dem freien Markt gelten.
Die bei der Registrierung erforderlichen Ausweisdokumente sind, zusammengefasst, ein thailändischer Personalausweis oder ein Reisepass für einen Einzelbieter, wobei von jeder verwendeten Seite eine beglaubigte Kopie vorzulegen ist; eine Vollmacht mit einer gemäß dem Steuergesetz angehefteten 30-Baht-Stempelsteuermarke sowie die Ausweisdokumente des Vollmachtgebers und des Bevollmächtigten, falls der Bieter einen Bevollmächtigten benennt; und für juristische Personen eine beglaubigte Unternehmenserklärung (หนังสือรับรอง), die vom Ministerium für Wirtschaftsförderung nicht länger als einen Monat vor dem Auktionstermin ausgestellt wurde, die Ausweisdokumente des bevollmächtigten Geschäftsführers sowie gegebenenfalls die Dokumente des Bevollmächtigten. Eine ausländische juristische Person muss gleichwertige Unternehmensurkunden vorlegen, die ordnungsgemäß notariell beglaubigt und legalisiert sind, zusammen mit beglaubigten thailändischen Übersetzungen.
Zeitplan für die Hinterlegung der Bietungskaution
Um sich als Bieter für ein Los mit einem Schätzwert von mindestens 500.000 Baht zu registrieren, muss der Bieter vor Beginn der Versteigerung eine Bietungskaution hinterlegen. Die Höhe der Kaution ist in einer Ministerialverordnung zur Zivilprozessordnung festgelegt und richtet sich nach dem Schätzwert des Loses. Die derzeit von der Vollstreckungsbehörde angewandte Tabelle lautet wie folgt.
| Geschätzter Wert des Grundstücks (THB) | Erforderliche Bietungskaution (THB) |
|---|---|
| Bis zu 500.000 | mindestens 5 Prozent des Schätzwertes |
| Mehr als 500.000 bis zu 1.000.000 | 50,000 |
| Mehr als 1.000.000 bis zu 3.000.000 | 150,000 |
| Mehr als 3.000.000 bis zu 5.000.000 | 250,000 |
| Mehr als 5.000.000 bis zu 10.000.000 | 500,000 |
| Mehr als 10.000.000 bis zu 20.000.000 | 1,000,000 |
| Mehr als 20.000.000 bis zu 50.000.000 | 2,500,000 |
| Mehr als 50.000.000 bis zu 100.000.000 | 5,000,000 |
| Mehr als 100.000.000 bis zu 200.000.000 | 10,000,000 |
| Über 200.000.000 | wie vom Generaldirektor oder seinem Beauftragten festgelegt |
Die Kaution kann in bar, mittels eines auf eine thailändische Bank ausgestellten Bankschecks zugunsten der zuständigen Vollstreckungsbehörde, durch eine unbedingte Bankbürgschaft oder – in Ämtern, die das EDC-System eingeführt haben – durch eine EDC-Kartenzahlung vor Ort hinterlegt werden. Ein unterlegener Bieter erhält die Kaution nach Abschluss der Auktion zurück. Die Kaution eines erfolgreichen Bieters wird auf den Kaufpreis angerechnet. Wenn der erfolgreiche Bieter die Zahlung nicht innerhalb der in der Bekanntmachung festgelegten Frist leistet, verfällt die Kaution und der Bieter haftet für etwaige Preisdifferenzen bei der erneuten Versteigerung gemäß dem in § 516 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs verankerten Grundsatz.
Der Startpreis und seine Entwicklung bei aufeinanderfolgenden Auktionen
Der Startpreis für die erste Versteigerung wird vom Preisfeststellungsausschuss (คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์) der Vollstreckungsabteilung auf der Grundlage des amtlichen Gutachtens festgelegt. Liegt kein Wert des Preisfeststellungsausschusses vor, wird der vom Immobiliengutachter festgelegte Schätzwert herangezogen; ist auch dieser nicht verfügbar, legt der Vollstreckungsbeamte einen angemessenen Startpreis fest.
Wenn bei der ersten Auktion kein Bieter den Startpreis oder einen höheren Preis bietet, wird das Los in eine zweite Auktion verschoben. Der Startpreis sinkt in Schritten, die für Käufer entscheidend sind, die ein bestimmtes Los über mehrere Auktionsrunden hinweg verfolgen.
| Auktionsrunde | Ausgangspreis in Prozent des Schätzwertes |
|---|---|
| Erste Auktion | 100 Prozent (Angabe des Preisausschusses) |
| Zweite Auktion | 90 Prozent |
| Dritte Auktion | 80 Prozent |
| Vierte Auktion und alle folgenden Runden | 70 Prozent |
Diese Staffelung verschafft dem geduldigen Bieter einen Vorteil. Eine Einheit mit einem Schätzwert von 5.000.000 Baht, die in den ersten drei Auktionsrunden keinen Käufer findet, wird in der vierten Runde und in jeder folgenden Runde zu einem Startpreis von 3.500.000 Baht angeboten, bis sie verkauft ist. In Verbindung mit dem Schutz gemäß Abschnitt 309 quater hinsichtlich ausstehender Instandhaltungsgebühren ist dies die Regel, die Auktionen von Eigentumswohnungen in der vierten Runde zu einem der aktivsten Bereiche des Sekundärmarktes gemacht hat.
Der Auktionstag, Schritt für Schritt
Am Morgen der Versteigerung beginnt die Registrierung in den Räumlichkeiten der Vollstreckungsbehörde oder am angekündigten Veranstaltungsort und endet zu dem in der Bekanntmachung angegebenen Zeitpunkt. Der Bieter legt das Anmeldeformular, seine Ausweisdokumente, die Kautionquittung sowie gegebenenfalls die Vollmacht vor. Nach der Registrierung erhält der Bieter ein nummeriertes Bieterschild und wird zu den Sitzplätzen geführt. Die Registrierung gilt als Annahme der Bietbedingungen; die Weigerung, nach dem Zuschlag mitzubieten, hat den Verlust der Kaution zur Folge.
Vor Beginn der Versteigerung verliest der Vollstreckungsbeamte die Aktenzeichen, die Angaben zur Immobilie sowie die Verkaufsbedingungen und vergewissert sich der Anwesenheit des Urteilsgläubigers und des Urteilsschuldners. Der Ausrufpreis wird bekannt gegeben. Die Bieter heben das Bieterschild, um den Ausrufpreis zu bieten, und anschließend, um in den vom Vollstreckungsbeamten festgelegten Schritten zu bieten. Die Bieter können auf Wunsch auch in größeren Schritten bieten.
Wenn das Höchstgebot erreicht ist und keine weiteren Gebote abgegeben werden, ruft der Vollstreckungsbeamte den Preis dreimal aus. Vor dem dritten Aufruf fragt der Vollstreckungsbeamte den Urteilsgläubiger und den Urteilsschuldner, ob einer von ihnen Einwände erhebt. Ein Einwand zu diesem Zeitpunkt kann den Verkauf unterbrechen und das Verfahren nach § 333 auslösen. Erhebt niemand Einwände, ruft der Vollstreckungsbeamte den Preis zum dritten Mal aus und schlägt den Hammer. Die Versteigerung ist beendet.
Zahlung und Eigentumsübergang nach dem Zuschlag
Der Zuschlagsempfänger hat den Restbetrag des Kaufpreises innerhalb der in der Bekanntmachung festgelegten Frist zu zahlen. Bei den meisten Immobilienversteigerungen beträgt die Frist fünfzehn Tage ab dem Verkaufstag, wobei auf Antrag beim Vollstreckungsbeamten aus schwerwiegenden Gründen eine Verlängerung um bis zu drei Monate möglich ist. Die Zahlung erfolgt in bar, per Bankscheck oder per Banküberweisung auf das von der Vollstreckungsbehörde angegebene Konto. Bei Nichtzahlung innerhalb der Frist verfällt die Kaution, und der Bieter haftet für etwaige Preisdifferenzen bei einer erneuten Versteigerung.
Sobald der Kaufpreis vollständig beglichen ist, stellt der Vollstreckungsbeamte eine Übertragungsmitteilung (หนังสือโอนกรรมสิทธิ์) aus, die an das zuständige Grundbuchamt gerichtet ist. Der Käufer legt diese Mitteilung beim Grundbuchamt vor, zusammen mit der Eigentumsurkunde, seinen Ausweisdokumenten und, im Falle eines ausländischen Käufers einer Eigentumswohnung, den im folgenden Abschnitt aufgeführten Unterlagen. Das Grundbuchamt trägt die Eigentumsübertragung auf den Namen des Käufers ein und stellt eine aktualisierte Eigentumsurkunde aus.
Die beim Grundbuchamt bei einer Übertragung im Anschluss an eine öffentliche Versteigerung zu entrichtenden Steuern und Gebühren entsprechen den üblichen Abwicklungsgebühren. Die Übertragungsgebühr in Höhe von 2 Prozent wird auf den höheren Wert aus Versteigerungspreis und Schätzwert berechnet und ist vom Käufer zu tragen, sofern in der Bekanntmachung nichts anderes angegeben ist. Die spezifische Gewerbesteuer in Höhe von 3,3 Prozent oder die Stempelsteuer in Höhe von 0,5 Prozent, je nach Anwendbarkeit, sowie etwaige Quellensteuern werden vom Auktionserlös abgezogen, bevor dieser an den Vollstreckungsgläubiger ausgezahlt wird; der Käufer ist in der Regel nicht verpflichtet, diese als direkte Barzahlung zu leisten.
Ausländische Käufer: Was ändert sich?
Die Versteigerung führt keine Lockerung der üblichen Vorschriften zum Immobilienbesitz für ausländische Staatsangehörige mit sich. Drei Kategorien erfordern eine gesonderte Behandlung.
Land
§ 86 des Grundstücksgesetzes verbietet ausländischen Privatpersonen den Besitz von Grundstücken in Thailand, es sei denn, ein Vertrag gewährt dieses Recht oder es liegt eine ministerielle Genehmigung gemäß § 96 bis für einen ausländischen Investor vor, der mindestens 40 Millionen Baht für Investitionen in genehmigte Kategorien nach Thailand eingeführt hat, wobei die Grundstücksnutzung auf ein Rai für Wohnzwecke beschränkt ist. Derzeit gilt keine allgemeine vertragliche Ausnahme. Ein ausländischer Bieter, der bei einer öffentlichen Versteigerung den Zuschlag für ein Grundstück erhält, kann dieses daher in der Praxis nicht auf seinen eigenen Namen eintragen lassen und muss eine thailändische juristische Person, einen thailändischen Staatsangehörigen oder eine vertragsberechtigte Struktur als eingetragenen Eigentümer benennen. Der Versuch, auf ein Grundstück zu bieten, um es auf den eigenen Namen eintragen zu lassen, ist der häufigste Grund für den Verlust der Kaution bei ausländischen Bietern. Unser Leitfaden „Grundstückskauf in Thailand“ erläutert die rechtmäßigen Strukturen.
Eigentumswohnungen
Eine ausländische Person kann eine Eigentumswohnung im Rahmen einer Versteigerung in ihrem eigenen Namen erwerben, sofern die Wohnung zum Zeitpunkt der Eintragung der Eigentumsübertragung die in § 19 des Eigentumswohnungsgesetzes festgelegte Obergrenze von 49 Prozent für ausländischen Eigentumsanteil an dem Gebäude einhält und sofern die zur Begleichung des Auktionspreises verwendeten Mittel in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen und in Thailand in thailändische Baht umgetauscht werden. Ein Devisentransaktionsformular (FETF, ehemals Tor Tor 3), das die Überweisung eines Betrags in Höhe des Auktionspreises oder darüber hinaus belegt, muss bei der thailändischen Bank, die die Gelder entgegengenommen hat, angefordert und am Tag der Übertragung dem Grundbuchamt vorgelegt werden.
Die juristische Person der Wohnanlage muss eine „Bestätigung über die Auslandsquote“ ausstellen, aus der hervorgeht, dass die Einheit als in ausländischem Besitz befindliche Einheit registriert werden kann. Kann die juristische Person diese Bestätigung nicht ausstellen, weil die Quote für das Gebäude bereits ausgeschöpft ist, kann der ausländische Käufer die Einheit auch nach erfolgreichem Auktionsgewinn nicht auf seinen Namen registrieren lassen. Dieses Risiko sollte vor der Leistung der Anzahlung geprüft und idealerweise von der juristischen Person schriftlich bestätigt werden. Unser Leitfaden „Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand “ behandelt die zugrunde liegenden Rahmenbedingungen.
Villen, Häuser und gemischt genutzte Grundstücke
Ein Auktionslos, das aus einem Haus oder einer Villa samt Grundstück besteht, kann aus demselben Grund nicht auf eine ausländische Privatperson eingetragen werden wie ein reines Grundstück. Ein ausländischer Käufer, der lediglich das Gebäude erwerben möchte, kann dieses in einigen Fällen im Rahmen eines separaten Pachtvertrags oder eines langfristig eingetragenen Pachtvertrags (gemäß § 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs für bis zu 30 Jahre) übernehmen. Die Abwicklung ist technisch komplex und erfordert eine Strukturierung vor der Auktion. Auf unserer Seite „Kauf einer Villa in Thailand “ werden die rechtlichen Möglichkeiten beschrieben.
Ausstehende Instandhaltungsgebühren und der Schutz gemäß § 309 quater
Eine der wichtigsten Neuerungen für Käufer bei der Versteigerung von Eigentumswohnungen ist § 309 quater der Zivilprozessordnung, der durch die Gesetzesänderung von B.E. 2558 (2015) hinzugefügt wurde. Bevor der Vollstreckungsbeamte die Versteigerung durchführt, muss er die juristische Person der Wohnanlage über die bevorstehende Versteigerung in Kenntnis setzen. Die juristische Person hat dreißig Tage Zeit, um etwaige ausstehende Gebühren für Gemeinschaftsflächen, Bußgelder sowie Wasser- oder Stromkosten, die der jeweiligen Einheit zuzurechnen sind, anzugeben. Nach dem Verkauf werden diese gemeldeten Beträge aus dem Versteigerungserlös beglichen, wobei sie Vorrang vor den Forderungen des Hypothekengläubigers haben. Der erfolgreiche Bieter erwirbt die Einheit frei von diesen gemeldeten Schulden. Der Käufer ist nicht mehr verpflichtet, vor der Eintragung der Übertragung beim Grundbuchamt eine Schuldenfreiheitsbescheinigung von der juristischen Person einzuholen, wodurch einer der historischen Engpässe bei Übertragungen nach der Versteigerung beseitigt wurde.
Der Schutz erstreckt sich nur auf Forderungen, die die juristische Person innerhalb der 30-Tage-Frist meldet. Ein Käufer, der Bedenken hinsichtlich der Sorgfaltspflicht einer juristischen Person hat, sollte den Vollstreckungsbeamten um eine Kopie der in den Akten befindlichen Antwort der juristischen Person bitten und diese vor Begleichung des Restbetrags überprüfen.
Einspruch gegen den Ablauf einer Auktion
Gemäß § 333 der Zivilprozessordnung in der durch die Novelle von 2017 geänderten Fassung kann jede an der Versteigerung betroffene Person, einschließlich des Bieters, des Urteilsgläubigers, des Urteilsschuldners oder eines Drittgläubigers, innerhalb von fünfzehn Tagen nach Kenntnisnahme der Durchführung der Versteigerung einen schriftlichen Einspruch einlegen. Häufige Gründe sind ein Ausrufpreis, der nicht dem Schätzwert entspricht, Unregelmäßigkeiten bei der Versteigerung (Absprachen, Einschüchterung) oder eine nicht offengelegte Belastung, die das Eigentumsrecht beeinträchtigt. Ein erfolgreicher Einspruch kann dazu führen, dass die Versteigerung aufgehoben und die Kaution zurückerstattet wird. Ein erfolgloser Einspruch lässt die Versteigerung bestehen und verpflichtet den Bieter zum Kauf. Streitigkeiten dieser Art fallen in den Zuständigkeitsbereich unserer Praxis für Zivilprozessrecht und unseres Teams für Immobilien- und Grundstücksstreitigkeiten.
Richtkostenaufstellung für den Erwerb einer Eigentumswohnung im Rahmen einer Versteigerung
Für einen ausländischen Käufer, der in der dritten Auktionsrunde eine Eigentumswohnung im Wert von 5.000.000 Baht ersteigert hat (Ausgangspreis: 80 Prozent des Schätzwertes von 5.000.000 Baht, d. h. 4.000.000 Baht; der Zuschlag erfolgte zum Ausgangspreis), sieht die vorläufige Kostenaufstellung wie folgt aus.
| Artikel | Richtwert (THB) | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Bei der Registrierung hinterlegte Bietungskaution | 250,000 | Aus der Einzahlungstabelle; dem Preis gutgeschrieben |
| Restbetrag des Auktionspreises innerhalb von 15 Tagen | 3,750,000 | Bankscheck oder Banküberweisung |
| Übertragungsgebühr des Katasteramtes (2 Prozent) | 80.000 bis 100.000 | Je nachdem, welcher Wert höher ist: der Kaufpreis oder der Schätzwert |
| Spezifische Gewerbesteuer oder Stempelsteuer | Vom Erlös abgezogen | Die Kosten trägt der Verkäufer, nicht der Käufer |
| FETF-Zahlungseingang | 4.000.000 (Gegenwert in Fremdwährung) | Erforderlich für die Registrierung im Rahmen der Ausländerquote |
| Ausstehende Gebühren für Gemeinschaftsflächen | Aus dem Verkaufserlös bezahlt, nicht vom Käufer | Schutz gemäß § 309c |
| Anwaltskosten, Notarkosten, Übersetzungen | Nach Engagement | Vertretung vor und nach der Auktion |
Die Zahlen variieren je nach Schätzung, der Runde, in der die Einheit verkauft wird, und dem Status der Ausländerquote für das Gebäude. Der Punkt ist, dass die Gesamtkosten sehr gut vorhersehbar sind, sobald man die Bekanntmachung sorgfältig gelesen hat.
Zusammenarbeit mit einem Rechtsbeistand vor der Auktion
Die Vertretung im Vorfeld der Versteigerung sorgt dafür, dass ein Versteigerungslos einen lastenfreien Eigentumsanspruch erhält. Ein typischer Auftrag umfasst die Überprüfung des Eigentumsrechts und der Belastungen beim Grundbuchamt, die Überprüfung der Ausländerquote bei der juristischen Person der Eigentumswohnanlage, die Erstellung eines Berichts zur physischen Besichtigung für den Käufer, die Ausarbeitung der Eintragungsunterlagen und etwaiger Vollmachten, die Teilnahme an der Versteigerung sowie die Übertragung nach der Versteigerung beim Grundbuchamt einschließlich der FETF-Unterlagen. Unser Team für Immobilien und Investitionen sowie unser Team für Inkasso und Rücknahme kümmern sich um beide Seiten dieser Auktionen, sowohl für Käufer als auch für Vollstreckungsgläubiger. Ein kurzer erster Anruf reicht in der Regel aus, um zu bestätigen, ob ein Zielobjekt ein ernstzunehmender Kandidat ist oder ob es sich um eine Kaution handelt, die darauf wartet, verfallen zu werden.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Ausländer bei einer Versteigerung der Vollstreckungsbehörde Grundstücke erwerben?
Nicht in eigenem Namen, außer in dem engen Ausnahmefall gemäß § 96 bis des Grundgesetzes (40 Millionen Baht an qualifizierten Investitionen, ministerielle Genehmigung, ein Rai Wohnbauland). In der Praxis muss eine ausländische Privatperson, die auf Grundstücke bietet, dies über eine rechtmäßig gegründete thailändische Gesellschaft oder im Rahmen eines vor der Versteigerung abgeschlossenen, registrierten langfristigen Pachtvertrags tun. Das Bieten auf Grundstücke ohne eine solche Struktur ist der Hauptgrund für den Verlust der Kaution durch ausländische Bieter.
Kann ein Ausländer bei einer Versteigerung der Vollstreckungsbehörde eine Eigentumswohnung erwerben?
Ja, vorausgesetzt, die Einheit fällt zum Zeitpunkt der Registrierung gemäß § 19 des Wohnungseigentumsgesetzes unter die 49-Prozent-Quote für ausländischen Eigentumsanteil des Gebäudes und der Auktionspreis wird mit aus dem Ausland überwiesenen Mitteln in Fremdwährung beglichen, wobei ein von der empfangenden thailändischen Bank ausgestelltes Formular für Devisentransaktionen (FETF) als Nachweis vorliegt. Bitte klären Sie den Status der Ausländerquote mit der juristischen Person der Wohnanlage, bevor Sie die Anzahlung leisten.
Wie wird der Startpreis festgelegt, und wie verändert er sich im Laufe der Runden?
Der Preisfeststellungsausschuss der Vollstreckungsabteilung legt den Startpreis für die erste Runde unter Bezugnahme auf das offizielle Gutachten fest. Findet das Los keinen Käufer, beträgt der Startpreis für die zweite Runde 90 Prozent des Gutachtenswerts, für die dritte Runde 80 Prozent und für die vierte sowie alle folgenden Runden 70 Prozent. Der Mindestpreis bleibt bei 70 Prozent, solange es dauert, bis ein Käufer gefunden wird.
Welche Kaution muss ich hinterlegen, um mich als Bieter zu registrieren?
Für jedes Los mit einem geschätzten Wert von mindestens 500.000 Baht ist eine Kaution zu hinterlegen, deren Höhe sich nach einer in einer Ministerialverordnung festgelegten Staffelung richtet und zwischen 50.000 Baht für Lose bis zu einer Million und 10.000.000 Baht für Lose zwischen 100 und 200 Millionen Baht liegt. Für Grundstücke über 200 Millionen Baht gilt eine vom Generaldirektor festgelegte Kaution. Ein unterlegener Bieter erhält die Kaution am Ende der Auktion zurück; einem erfolgreichen Bieter wird sie auf den Kaufpreis angerechnet.
Wie lange habe ich nach einem Gewinn Zeit, den Restbetrag zu begleichen?
Bei den meisten Immobilienversteigerungen ist der Restbetrag innerhalb von fünfzehn Tagen nach dem Verkauf fällig und in bar, per Bankscheck oder per Banküberweisung auf das von der Vollstreckungsbehörde angegebene Konto zu entrichten. Der Vollstreckungsbeamte kann auf Antrag aus schwerwiegenden Gründen eine einmalige Verlängerung um bis zu drei Monate gewähren. Bei Nichteinhaltung der Frist verfällt die Kaution, und der Käufer haftet für etwaige Preisdifferenzen bei einer erneuten Versteigerung.
Muss ich die ausstehenden Gemeinschaftsgebühren des Vorbesitzers übernehmen?
Nein. Gemäß § 309c der Zivilprozessordnung, der 2015 hinzugefügt wurde, ist der Vollstreckungsbeamte verpflichtet, die juristische Person der Eigentumswohnanlage vor der Versteigerung zu benachrichtigen; die juristische Person meldet die ausstehenden Gebühren innerhalb von dreißig Tagen; diese Beträge werden vorrangig vor dem Hypothekengläubiger aus dem Versteigerungserlös beglichen; und der Zuschlagsempfänger erwirbt die Wohnung frei von den gemeldeten Schulden. Die bisherige Verpflichtung, vor der Übertragung eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit der juristischen Person einzuholen, wurde durch dieselbe Gesetzesänderung abgeschafft.
Muss ich persönlich an der Auktion teilnehmen?
Nein. Ein Bieter kann einen Bevollmächtigten mittels einer Vollmacht mit einer 30-Baht-Stempelmarke benennen, der beglaubigte Kopien der Ausweisdokumente des Vollmachtgebers und des Bevollmächtigten beizufügen sind. Bei höherwertigen Losen akzeptieren einige Vollstreckungsämter mittlerweile Ferngebote über das E-Service-Portal unter led.go.th. Ausländische Bieter beauftragen häufig einen thailändischen Rechtsbeistand, der in ihrem Namen vor Ort die Registrierung am Tag der Versteigerung, die Hinterlegung der Kaution und die Gebotsstrategie übernimmt.
Welche Sorgfaltspflichten sollte ich vor der Auktion erfüllen?
Zumindest: Eigentumsurkunde und Bescheinigung über die Belastungsfreiheit vom zuständigen Katasteramt; Besichtigung der Immobilie vor Ort, idealerweise mit Fotos und einer Überprüfung der aktuellen Belegung; bei Eigentumswohnungen eine Bestätigung der Ausländerquote durch die juristische Person sowie ein Bericht über den Stand der Unterhaltszahlungen; eine Überprüfung des Schätzwertes, der zur Festlegung des Startgebots herangezogen wurde; und eine Klausel-für-Klausel-Prüfung der öffentlichen Versteigerungsbekanntmachung. Die Bekanntmachung ist nach Ihrer Registrierung verbindlich, und darin abgedruckte Warnhinweise gelten als offengelegt.
Wer übernimmt die Übertragungsgebühren des Katasteramtes?
Die Übertragungsgebühr in Höhe von 2 Prozent wird vom Käufer bei der Eintragung entrichtet und auf der Grundlage des höheren Betrags aus Auktionspreis und amtlichem Schätzwert berechnet. Die Gewerbesteuer (3,3 Prozent) oder die Stempelsteuer (0,5 Prozent) sowie etwaige Quellensteuern werden in der Regel vom Auktionserlös abgezogen, bevor dieser an den Vollstreckungsgläubiger ausgezahlt wird; der Käufer muss diese Beträge nicht aus eigener Tasche bezahlen. Bitte beachten Sie stets die Bekanntmachung, falls Abweichungen von dieser Standardregelung bestehen.
Kann ich Einspruch einlegen, wenn ich der Meinung bin, dass die Auktion nicht fair durchgeführt wurde?
Ja. Gemäß § 333 der Zivilprozessordnung kann ein Beteiligter, darunter ein Bieter, der Vollstreckungsgläubiger, der Schuldner oder ein Dritter, innerhalb von fünfzehn Tagen, nachdem er von der Durchführung der Versteigerung Kenntnis erlangt hat, beim Vollstreckungsbeamten einen schriftlichen Einspruch einlegen. Häufige Gründe hierfür sind Absprachen zwischen Bietern, ein Ausrufpreis, der nicht dem Schätzwert entspricht, oder eine nicht offengelegte Belastung. Ein erfolgreicher Einspruch kann dazu führen, dass der Verkauf aufgehoben wird.
Kann Juslaws & Consult mich während des gesamten Verfahrens vertreten?
Ja. Unser Standard-Auftrag für Auktionskäufer umfasst die Prüfung der Eigentumsverhältnisse und Belastungen vor der Auktion, gegebenenfalls die Überprüfung der Ausländerquote bei der juristischen Person, die Koordination der Besichtigung vor Ort, die Erstellung und Beglaubigung der Vollmacht, die Teilnahme an der Auktion, die Abwicklung der Restzahlung nach der Auktion sowie die Eintragung beim Grundbuchamt, einschließlich der Vorbereitung der FETF-Unterlagen für die Übertragung von Eigentumswohnungen mit Ausländerquote. Wir vertreten zudem Urteilsgläubiger bei denselben Auktionen und treten in den damit verbundenen Verfahren nach der Zivilprozessordnung auf.
