Rechtliche Aspekte der Vermietung einer Eigentumswohnung auf AirBnB in Thailand
Die staatlichen Behörden in Phuket haben kürzlich die Eigentümer von Eigentumswohnungen gewarnt, dass die tageweise Vermietung einer Eigentumswohnung über AirBnB gegen das Hotelgesetz verstoßen könnte. Außerdem werden auf solche Mieteinnahmen (wenn überhaupt) nur selten Grund- und Haussteuer sowie Einkommenssteuer gezahlt. Als ob das nicht schon schlimm genug wäre, könnte die Vermietung auf Tagesbasis in einigen Fällen als gewerbliche Tätigkeit angesehen werden und somit gegen das Condominium Act verstoßen, das gewerbliche Aktivitäten verbietet, und im Falle von Ausländern gegen das Foreign Business Act.
Aus politischer Sicht wurde AirBnB in vielen Ländern weltweit aus verschiedenen Gründen kritisiert: Die Kurzzeitvermietung an Touristen wird als Missbrauch des begrenzten Mietraums angesehen und nimmt den Einheimischen bezahlbare Wohnungen weg, sie gilt als unlauterer Wettbewerb für Hotelbetreiber, die viele Auflagen erfüllen und Steuern zahlen müssen, und kommt einer Umgehung von Verbraucherschutzbestimmungen gleich.
AirBnB-Mieter genießen im Falle von Unfällen oder Streitigkeiten mit dem Vermieter möglicherweise nicht den Sicherheitsstandard, den sie in einem Hotel erwarten können. Nach den Abschnitten 674 bis 679 des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuches (CCC) haftet ein Hotel beispielsweise für alle Schäden, die seine Gäste erleiden, auch wenn diese von Fremden verursacht wurden. Es ist nicht klar, ob die thailändischen Gerichte diese Abschnitte auf den Fall anwenden würden, dass eine Eigentumswohnung vermietet wird.
Schließlich sind andere Miteigentümer oft der Meinung, dass die häufige Ankunft neuer AirBnB-Mieter die Lebensqualität in der Wohnanlage in vielerlei Hinsicht beeinträchtigt.
Die Befürworter von AirBnB antworten, dass AirBnB eine Erfolgsgeschichte ist. Es wurde als eines der am höchsten bewerteten Start-ups weltweit mit einem Wert von 30 Milliarden USD bezeichnet. Es bietet erschwingliche Unterkünfte für preisbewusste Reisende und trägt zum Wachstum der lokalen Wirtschaft bei und wird sogar bei Geschäftsreisenden, die vor Ort bleiben möchten, immer beliebter. Auch im thailändischen Gastgewerbe, insbesondere in Bangkok und Phuket, spielt er eine immer wichtigere Rolle, und obwohl er von einigen als illegal angesehen wird, wird das Gesetz von den staatlichen Behörden nur selten durchgesetzt. All dies sind jedoch sachliche Argumente und sagen nichts über die Rechtmäßigkeit des Erfolgs von AirBnB in Thailand aus. Gibt es rechtliche Argumente, die zur Verteidigung der Kurzzeitvermietung angeführt werden können, die dank AirBnB so populär geworden ist? Und in welchen Fällen genau ist die Vermietung von Eigentumswohnungen in Thailand illegal?
Die grundlegendste Rechtsvorschrift in diesem Zusammenhang ist Abschnitt 1336 des CCC, der besagt, dass der Eigentümer eines Grundstücks innerhalb der gesetzlichen Grenzen das Recht hat, das Grundstück zu nutzen, und Anspruch auf seine Früchte hat. Und für Miteigentum legt Artikel 1360 des CCC fest, dass jeder Miteigentümer das Recht hat, das Eigentum zu nutzen, sofern diese Nutzung nicht mit den Rechten der anderen Miteigentümer unvereinbar ist.
Wo liegen die "Grenzen des Gesetzes" und die Grenzen, die sich aus den Rechten der anderen Miteigentümer ergeben, wenn es um Tagesmieten in Eigentumswohnungen geht? Bitte beachten Sie, dass wir keinen Präzedenzfall finden konnten, der die nachstehend erörterten Fragen klären würde. Wir können also nur auf den gesetzlichen Rahmen hinweisen.
1. Beschränkungen gemäß dem Condominium Act
Leider gibt das Wohnungseigentumsgesetz relativ wenig Aufschluss darüber, was dies für die Rechte und Pflichten der Miteigentümer in einer Eigentumswohnung in Bezug auf ihre Beziehungen untereinander bedeutet. Es enthält jedoch Bestimmungen über die Verwaltung, die Wohnungseigentumsordnung, die juristische Eigentumswohnung, Miteigentümerversammlungen und Beschlüsse.
Und gemäß Abschnitt 17/7 darf in einem Wohngebäude kein gewerblicher Handel betrieben werden, außer in dem in Absatz eins genannten Gewerbegebiet. Gemäß Abschnitt 65 wird jeder, der gegen Abschnitt 17/1 verstößt, mit einer Geldstrafe von nicht mehr als fünfzigtausend Baht bestraft, und der Zuwiderhandelnde wird darüber hinaus mit einer täglichen Geldstrafe von nicht mehr als fünftausend Baht während des gesamten Zeitraums des Verstoßes oder der Nichteinhaltung dieser Bestimmungen bestraft.
2. Beschränkungen gemäß dem Hotelgesetz
Das Hotelgesetz schreibt vor, dass vor dem Betrieb eines Hotels eine spezielle Hotellizenz eingeholt werden muss. Für den Betrieb eines Hotels ohne Lizenz sieht das Hotelgesetz eine Freiheitsstrafe von höchstens einem Jahr oder eine Geldstrafe von höchstens 20.000 Baht oder beides und eine Geldstrafe von höchstens 10.000 Baht für jeden Tag des Verstoßes vor.
Das Hotelgesetz definiert ein Hotel als einen zu Geschäftszwecken errichteten Ort, der einen vorübergehenden Aufenthalt gegen Entgelt bietet, schließt aber gemäß Abschnitt 4 (b) Orte aus, die auf monatlicher Basis vermietet werden.
Dies ist eine gute Nachricht für alle Wohnungseigentümer, denn es bedeutet, dass sie ihre Wohnung auf monatlicher Basis vermieten können, ohne sich um eine Hotellizenz kümmern zu müssen. Das Hotelgesetz gilt möglicherweise noch für Wohnungseigentümer, die tageweise vermieten, in der Regel über AirBnB, das die Kurzzeitvermietung für jedermann erleichtert hat und es jedem Wohnungseigentümer ermöglicht, sein eigenes kleines "Hotel" zu betreiben.
Die Ministerialverordnung zum Hotelgesetz von 2005 enthält eine Ausnahmeregelung für bestimmte Orte, die zu einer leidenschaftlichen Diskussion darüber geführt hat, ob diese Ausnahmen vom Hotelgesetz auch für Wohnungseigentümer gelten, die ihre Orte kurzfristig vermieten:
"Jedes der Öffentlichkeit zur Vermietung zugängliche Wohngebäude mit insgesamt nicht mehr als 4 Zimmern auf allen Etagen, unabhängig davon, ob es sich um ein einzelnes Gebäude oder um mehrere Gebäude handelt, und mit einer Gesamtkapazität von 20 Gästen, das als kleines Unternehmen betrieben wird, das den Eigentümern eine zusätzliche Einnahmequelle bietet, ist vom Hotelgesetz ausgenommen. Die Eigentümer eines solchen Lokals sind ebenfalls verpflichtet, sich beim Hotelregister zu melden, benötigen jedoch keine Hotellizenz und müssen nicht alle Anforderungen für Hotels erfüllen.
Die umstrittene Frage lautet: Bezieht sich der Begriff "Wohnräume" auf jede einzelne Wohneinheit oder auf die gesamte Wohnanlage, also das gesamte Gebäude? Soweit wir sehen können, ist diese Rechtsfrage noch nicht durch ein Gerichtsurteil geklärt worden.
3. Kann ein Kondominium eine Hotellizenz beantragen?
Wenn eine Eigentumswohnung wie bei AirBnB tageweise vermietet werden soll, könnte man erwägen, eine Hotellizenz zu beantragen, um ein solches "Condotel" zu legalisieren.
Theoretisch ist dies möglich, aber die Anforderungen für die Erteilung einer Hotellizenz sind erheblich. Um in Frage zu kommen, muss das Hotel nicht nur einen qualifizierten Hoteldirektor haben, sondern auch dem Baukontrollgesetz entsprechen und eine Baugenehmigung und ein Nutzungszertifikat besitzen, die besagen, dass das Gebäude als Hotel genutzt werden kann. Wenn die Baugenehmigung und das Nutzungszertifikat eine solche Nutzung nicht abdecken, können diese Genehmigungen geändert werden, wenn das bestehende Gebäude die Brandschutz- und sonstigen Sicherheitsanforderungen für Hotels erfüllt, die höher sind als für Eigentumswohnungen.
4. Welche Steuern werden auf Mieteinnahmen erhoben?
Nach thailändischem Steuerrecht unterliegen Mieteinnahmen der aktuellen Haus- und Grundsteuer mit einem Satz von 12,5 % und der persönlichen Einkommensteuer mit progressiven Sätzen (Quellensteuersatz 5 % an der Quelle oder 15 %, wenn die Miete ins Ausland überwiesen wird, sofern ein Doppelbesteuerungsabkommen nichts anderes vorsieht). Die Haus- und Grundsteuer kann normalerweise vom zu versteuernden Einkommen der Einkommensteuer abgezogen werden.
5. Rechtsmittel gegen Miteigentümer, die tageweise vermieten?
Diese Frage wurde von einigen Miteigentümern aufgeworfen, die der Meinung sind, dass die Vermietung auf Tagesbasis ihre Freude an den Gemeinschaftsbereichen einer Eigentumswohnung aus verschiedenen Gründen beeinträchtigt.
Das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch enthält Bestimmungen, die den Miteigentümer vor übermäßiger Störung und Beschädigung schützen. Der betroffene Miteigentümer kann seinen vermietenden Nachbarn in einem Zivilprozess auf Schadensersatz oder eine Unterlassungsverfügung verklagen.
Was aber, wenn die Störung nicht die Schwelle der durch die Vermietung verursachten Störung und des Schadens erreicht, die nachgewiesen werden müssen und erheblich genug sein müssen? Hat der Miteigentümer, der über das Kommen und Gehen von AirBnB-Mietern unglücklich ist, irgendwelche Rechte?
Angenommen, die Vermietung über AirBnB verstößt tatsächlich gegen das Hotelgesetz. Kann sich der Miteigentümer dann auf das Hotelgesetz berufen und individuelle Rechte daraus ableiten? Er kann sicherlich die zuständigen Behörden auf einen Verstoß aufmerksam machen und darauf hoffen, dass sie das Hotelgesetz durchsetzen. Eine Klage eines verärgerten Miteigentümers wegen eines Verstoßes gegen das Hotelgesetz würde jedoch höchstwahrscheinlich von einem Gericht für unzulässig befunden werden. Eine Klage wegen Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen oder des Wohnungseigentumsgesetzes könnte jedoch zulässig sein.
Unsere Empfehlung an Miteigentümer und juristische Wohnungseigentümer, die AirBnB ablehnen, wäre daher, Regelungen zu entwerfen und zu genehmigen, die die Vermietung von Einheiten auf Tagesbasis verbieten, oder einen Interessenausgleich zwischen dem Interesse der Vermietung einer Immobilie und dem Interesse der Nachbarn, die eine solche Vermietung ablehnen, anzustreben. Wohnungseigentumsordnungen, Kauf- und Mietverträge können in diesem Sinne formuliert werden und sind für alle Parteien verbindlich.
Schließlich kann das juristische Kondominium auf der Grundlage eines Beschlusses der Miteigentümer Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Beschlusses ergreifen, und gemäß § 39 des Kondominiumsgesetzes kann das juristische Kondominium das Recht des Miteigentümers, das sich auf das gesamte Gemeinschaftseigentum erstreckt, ausüben, um es gegen Außenstehende zu verteidigen oder die Rückgabe des Eigentums zugunsten aller Miteigentümer zu verlangen. Geeignete Maßnahmen würden die Eigentumsrechte der Miteigentümer, die sich dem Kondominium-Reglement unterworfen haben, nicht verletzen. Welche Maßnahmen das juristische Kondominium genau ergreifen kann, um die Wohnungseigentumsordnung durchzusetzen, müssen die Gerichte von Fall zu Fall entscheiden.
Phorn Patimon, Senior Associate bei Juslaws & Consult
Christian Moser, Senior Associate bei Juslaws & Consult
