Das Immobilienrecht in Thailand befindet sich am Schnittpunkt zweier konkurrierender Kräfte: einer verfassungsrechtlichen Präferenz, Grundbesitz in thailändischer Hand zu halten, und eines klaren gesetzlichen Rahmens, der Ausländern definierte, rechtmäßige Wege für Investitionen, die Nutzung und die Weitergabe von Immobilien eröffnet. Für jeden, der plant, eine Eigentumswohnung zu kaufen, eine Villa zu mieten, sich ein Nießbrauchsrecht an einem Familienhaus zu sichern oder eine Hotelimmobilie zu halten, ist die sicherste Position diejenige, die sich direkt auf den Wortlaut des Grundgesetzes, des Wohnungseigentumsgesetzes sowie des Zivil- und Handelsgesetzbuches stützt, anstatt auf Gerüchte oder wiederholte Marketingversprechen.

Dieser Leitfaden erläutert in praktischer Weise, was Ausländer nach thailändischem Immobilienrecht tun dürfen und was nicht, wie das Grundbuchamt eine Eigentumsübertragung konkret abwickelt, welche Kosten die einzelnen Eigentumsformen verursachen und wo die größten rechtlichen Risiken liegen. Die rechtlichen Verweise beziehen sich durchgehend auf die maßgeblichen Gesetze, die einschlägigen Ministerialverordnungen sowie auf ein aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofs, das die Gestaltung langfristiger Mietverträge grundlegend verändert hat.

Der rechtliche Rahmen für das Eigentumsrecht in Thailand

Das thailändische Immobilienrecht ist nicht in einem einzigen Gesetz kodifiziert. Die Vorschriften, die regeln, wer was besitzen darf, für wie lange und unter welchen Bedingungen, sind auf mehrere Rechtsvorschriften verteilt, von denen jede ihre eigene zuständige Behörde hat.

Das Grundstücksgesetz B.E. 2497 (1954) in seiner geänderten Fassung ist das wichtigste Gesetz zur Regelung des Grundeigentums und wird vom Amt für Grundbesitz unter dem Innenministerium verwaltet. Das Zivil- und Handelsgesetzbuch (CCC) regelt in den §§ 537 bis 571 die Vermietung von Immobilien und schafft in den §§ 1402 bis 1434 die eintragungsfähigen dinglichen Rechte des Nießbrauchs, der Baurechte, des Wohnrechts und der Dienstbarkeiten. Das Wohnungseigentumsgesetz B.E. 2522 (1979) in seiner geänderten Fassung legt eine gesonderte Regelung für das Stockwerkeigentum an Wohnungseinheiten fest. Das Ausländergesetz B.E. 2542 (1999) schränkt bestimmte gewerbliche Tätigkeiten ein und verbietet – ebenso wie das Grundgesetz – die Nutzung thailändischer Strohmänner, um Beschränkungen des ausländischen Eigentums zu umgehen. Schließlich führte das Gesetz über die Grund- und Gebäudesteuer B.E. 2562 (2019) eine wiederkehrende jährliche Grundsteuer ein, die die frühere Haus- und Grundsteuer sowie die lokale Entwicklungssteuer ersetzte.

An oberster Stelle steht die Verfassung des Königreichs Thailand, die die Rolle des Staates bei der Regulierung von Land und natürlichen Ressourcen festschreibt; darunter folgen Ministerialverordnungen, Bekanntmachungen der Ministerien und Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs, die häufig darüber entscheiden, wie die Vorschriften in der Praxis angewendet werden.

Dürfen Ausländer in Thailand Grundbesitz erwerben?

Der Ausgangspunkt des thailändischen Grundstücksrechts ist klar und eindeutig. § 86 des Grundstücksgesetzes verbietet Ausländern den Erwerb von Grundstücken, es sei denn, ein spezifischer Vertrag gewährt dieses Recht. Thailands letzter Gegenseitigkeitsvertrag, der ausländischen Grundbesitz erlaubte, wurde 1970 gekündigt, sodass dieser vertragliche Weg heute zwar noch gesetzlich besteht, jedoch keine praktischen Auswirkungen mehr hat. Die allgemeine Regel lautet daher, dass ein Ausländer kein Eigentumsrecht an einem Grundstück auf seinen eigenen Namen eintragen lassen kann.

Das Grundgesetz sieht eine begrenzte Anzahl von Ausnahmen vor, für die jeweils strenge Bedingungen gelten.

Grundstückserwerb durch eine Investition in Höhe von 40 Millionen Baht (Abschnitt 96 bis)

Gemäß § 96 bis, der durch das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Nr. 8) B.E. 2542 (1999) eingeführt wurde, darf ein Ausländer bis zu einem Rai (1.600 Quadratmeter) Land für Wohnzwecke erwerben, sofern vier wesentliche Voraussetzungen erfüllt sind:

• Der Antragsteller hat mindestens 40 Millionen Baht nach Thailand gebracht und in die in der Ministerialverordnung genannten Vermögenswerte investiert, darunter thailändische Staatsanleihen, Anleihen der Bank of Thailand, Investmentfonds sowie Investitionen in vom BOI geförderte Aktivitäten.
• Die Investition muss mindestens fünf Jahre lang aufrechterhalten werden.
• Das Grundstück muss sich in einem Wohngebiet in Bangkok, Pattaya oder einem Stadtgebiet befinden.
• Die Genehmigung muss vom Innenminister im Einzelfall erteilt werden.

Selbst wenn dieses Recht gewährt wird, ist es nicht vererbbar. Beim Tod des Eigentümers muss der Erbe das Grundstück innerhalb einer festgelegten Frist veräußern, es sei denn, er erfüllt die Voraussetzungen selbst. In der Praxis wird der Weg über die 40 Millionen Baht nach wie vor nur selten genutzt.

Grundbesitz von ausländischen Ehepartnern thailändischer Staatsangehöriger

Ein thailändischer Staatsangehöriger, der mit einem Ausländer verheiratet ist, kann Grundstücke in seinem alleinigen Namen erwerben, sofern beide Ehepartner beim Grundbuchamt eine gemeinsame Erklärung unterzeichnen, in der bestätigt wird, dass es sich bei den verwendeten Mitteln um das persönliche Vermögen des thailändischen Ehepartners handelt und nicht um gemeinschaftliches eheliches Vermögen. Diese Erklärung ist gemäß den Vorschriften des Grundbuchamtes erforderlich und schützt das Recht des thailändischen Ehepartners auf gesondertes Vermögen gemäß § 1471 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs.

Grundstücke, die im Rahmen von Investitionsförderungsgesetzen erworben wurden

Von der BOI geförderte Unternehmen, die Industrial Estate Authority of Thailand (IEAT) sowie bestimmte regulierte Zonen können das Recht erhalten, Grundstücke für den Betrieb des geförderten Unternehmens zu besitzen. Diese Rechte sind an die Förderung gebunden, erlöschen mit deren Ende und begründen für ausländische Anteilseigner keinen Anspruch auf einen persönlichen Wohnsitz.

Wohneigentum für Ausländer

Das Wohnungseigentumsgesetz schafft den einzigen Weg zum Erwerb von Eigentum, der ausländischen Privatpersonen routinemäßig offensteht. Eine Eigentumswohnung verfügt über eine eigene Eigentumsurkunde und kann im Namen eines berechtigten Ausländers eingetragen werden, vorbehaltlich einer gebäudeweiten Quote.

Die 49-Prozent-Auslandsquote

Gemäß § 19 bis des Wohnungseigentumsgesetzes darf die Gesamtwohnfläche aller Wohnungen einer einzelnen juristischen Person des Wohnungseigentums, die sich im Besitz von Ausländern befindet, 49 Prozent der gesamten verkaufsfähigen Wohnfläche nicht überschreiten. Die verbleibenden 51 Prozent müssen sich im Besitz thailändischer Staatsangehöriger oder thailändischer juristischer Personen befinden, die die Zulassungskriterien des Gesetzes erfüllen. Die Einhaltung dieser Quote wird von der juristischen Person des Wohnungseigentums überwacht und vor jeder Eintragung einer Eigentumsübertragung vom Katasteramt überprüft.

Ist die Ausländerquote in einem Gebäude ausgeschöpft, kann ein ausländischer Käufer kein Eigentumsrecht eintragen lassen und muss entweder darauf warten, dass ein thailändischer Eigentümer an einen ausländischen Käufer verkauft (wodurch keine neue Quote frei wird), sich nach einem anderen Gebäude umsehen oder einen eingetragenen langfristigen Mietvertrag für die Einheit in Betracht ziehen.

Anspruchsberechtigung gemäß § 19

In Abschnitt 19 des Wohnungseigentumsgesetzes ist aufgeführt, wer als ausländischer Eigentümer gilt. Zu den fünf Kategorien gehören Ausländer mit ständigem Wohnsitz in Thailand, Ausländer, die gemäß dem Gesetz zur Investitionsförderung zugelassen wurden, juristische Personen, die nach dem Grundbuchgesetz als ausländisch gelten, aber dennoch im Rahmen von Investitionsgesetzen gefördert werden, im Ausland gegründete juristische Personen, die vom BOI gefördert werden, sowie die häufigste Kategorie: Ausländer oder ausländische juristische Personen, die über ordnungsgemäße Bankkanäle Gelder in Form von Fremdwährung nach Thailand gebracht haben.

Das Formular für Devisengeschäfte (FETF)

Für die meisten privaten Käufer ergibt sich die Berechtigung aus Abschnitt 19(5). Der gesamte Kaufpreis muss in Fremdwährung nach Thailand überwiesen und innerhalb Thailands in thailändische Baht umgetauscht werden. Die empfangende thailändische Bank stellt ein Formular für Devisentransaktionen (FETF, ehemals Thor Tor 3) aus, in dem die eingehende Überweisung, die ursprüngliche Währung, der Umtausch in Baht und der angegebene Verwendungszweck („für den Kauf einer Eigentumswohnung“) vermerkt werden. Bei jeder einzelnen eingehenden Überweisung in Höhe von 50.000 USD oder dem entsprechenden Gegenwert und darüber ist das FETF obligatorisch und wird der Bank of Thailand gemeldet. Das Landamt registriert die Übertragung der Ausländerquote ohne das FETF nicht.

Vererbung einer Eigentumswohnung

Ein ausländischer Erbe, der eine Eigentumswohnung vom Vorbesitzer erbt, hat gemäß § 19 Abs. 7 zwei Möglichkeiten. Wenn der Erbe eigenständig unter eine der in Abschnitt 19 genannten Berechtigungskategorien fällt, kann die Wohnung im Rahmen der Ausländerquote auf den Namen des Erben registriert werden. Falls der Erbe die Voraussetzungen nicht erfüllt, ist er gesetzlich verpflichtet, die zuständige Behörde innerhalb von 60 Tagen nach Erwerb des Eigentums zu benachrichtigen und die Wohnung innerhalb eines Jahres zu veräußern. Unterlässt er dies, ist der Generaldirektor des Department of Lands befugt, die Wohnung im Namen des Erben zu veräußern.

Langfristige Pachtverträge für Grundstücke oder bebaute Grundstücke

Wenn Ausländer kein Eigentum an Grundstücken erwerben können, ist ein eingetragener langfristiger Pachtvertrag die am häufigsten genutzte rechtliche Alternative.

Die gesetzliche Höchststrafe von 30 Jahren

Gemäß § 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs darf die Laufzeit eines Mietvertrags über unbewegliches Vermögen dreißig Jahre nicht überschreiten; eine darüber hinausgehende Laufzeit wird automatisch auf dreißig Jahre verkürzt. Nach § 538 muss ein Mietvertrag über unbewegliches Vermögen mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren schriftlich abgeschlossen und beim Katasteramt eingetragen werden; andernfalls ist er ungeachtet der Vereinbarungen der Parteien nur für drei Jahre wirksam.

Vermietung von Immobilien für Gewerbe und Industrie

Das Gesetz über die Vermietung von Immobilien für Gewerbe und Industrie aus dem Jahr 2542 (1999) erlaubt gewerbliche und industrielle Mietverträge mit einer Laufzeit von bis zu 50 Jahren, die um weitere 50 Jahre verlängert werden können. Das Gesetz gilt nur für Mietverträge, die im Rahmen dieses Gesetzes für eine tatsächliche gewerbliche oder industrielle Nutzung registriert wurden, und die entsprechenden Vorschriften sehen eine Mindestprojektgröße sowie die Genehmigung durch das Landamt vor. Es handelt sich nicht um eine Regelung für Wohnzwecke.

Das Ende der 30+30+30-Mietvertragsstruktur

Viele Jahre lang stützte sich der Immobilienmarkt auf Mietverträge, die eine anfängliche Laufzeit von 30 Jahren mit zwei im Voraus bezahlten und unterzeichneten Verlängerungen um jeweils 30 Jahre kombinierten und ausländischen Käufern als 90-jähriger Mietvertrag angeboten wurden. In seinem Urteil Nr. 4655/2566 (März 2025) entschied der Oberste Gerichtshof, dass im Voraus vereinbarte Klauseln zur automatischen Verlängerung lediglich persönliche vertragliche Zusagen darstellen. Sie sind nicht an das Grundstück gebunden, binden keinen späteren Eigentümer des Grundstücks und können nicht als dingliches Recht gegenüber Dritten durchgesetzt werden. In der Praxis bedeutet dies:

• Ein eingetragener Mietvertrag hat eine maximale Laufzeit von 30 Jahren.
• Jede „Verlängerung“ stellt einen neuen Vertrag dar, für den zum Zeitpunkt der Verlängerung die Zustimmung des dann aktuellen eingetragenen Eigentümers erforderlich ist.
• Eine im Voraus bezahlte Verlängerungsprämie ist nicht geschützt, wenn das Grundstück übertragen oder vererbt wird.

Ausländische Käufer sollten einen 30-jährigen Pachtvertrag nun als ein 30-jähriges Recht und nicht als ein 90-jähriges Recht betrachten. Zu den Gestaltungsmöglichkeiten, die die Position des Käufers tatsächlich verbessern, gehören die Eintragung eines Erbbaurechts für das Gebäude, gegenseitige Kaufoptionen, die an das zahlungsfähige Vermögen eines thailändischen Vertragspartners geknüpft sind, sowie die Gestaltung der Transaktion, sodass das Gebäude (das sich in ausländischem Besitz befinden kann) getrennt vom Grundstück gehalten wird.

Nießbrauch, Baurecht und Wohnrecht

Über das Eigentum und das Erbbaurecht hinaus sieht das Bürger- und Handelsgesetzbuch drei dingliche Rechte vor, die in das Grundbuch eingetragen und auch nach der Übertragung des Grundstücks geltend gemacht werden können.

Nießbrauch (§§ 1417 bis 1428)

Ein Nießbrauch gewährt dem Nießbraucher das Recht, eine fremde Immobilie zu besitzen, zu nutzen, zu genießen, zu verwalten und deren Erträge zu beziehen. Der Nießbraucher kann die Immobilie (innerhalb der Dauer des Nießbrauchs) an Dritte vermieten, darin wohnen oder Einnahmen daraus erzielen, darf das zugrunde liegende Grundstück jedoch nicht veräußern. Ein Nießbrauch kann für eine bestimmte Dauer von bis zu 30 Jahren oder auf Lebenszeit des Nießbrauchers gewährt werden. Das Recht wird beim Katasteramt gegen die Eigentumsurkunde eingetragen und bleibt auch bei einer Eigentumsübertragung bestehen.

Flächen (Abschnitte 1410 bis 1416)

Das Baurecht gewährt dem Inhaber das Recht, Gebäude, Bauwerke oder Anpflanzungen auf einem Grundstück zu besitzen, das einem anderen gehört. Es ist das gängigste Rechtsinstrument, das von Ausländern genutzt wird, die ein Haus auf einem Grundstück kaufen oder errichten, das einem thailändischen Ehepartner oder einem thailändischen Unternehmen gehört; der Ausländer lässt das Gebäude auf seinen Namen eintragen, während das Grundstück im Namen des thailändischen Eigentümers verbleibt. Ein Erbbaurecht kann für eine bestimmte Laufzeit von bis zu 30 Jahren, für die Lebenszeit des Eigentümers oder für die Lebenszeit des Erbbauberechtigten gewährt werden, je nachdem, was vereinbart wurde.

Wohnraum (Abschnitte 1402 bis 1409)

Das Wohnrecht ermöglicht es einer Person, unentgeltlich im Haus einer anderen Person zu wohnen. Es ist persönlich, nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Inhabers. Es wird meist im familiären Umfeld genutzt, beispielsweise im Zusammenhang mit Wohnregelungen nach einer Scheidung, und nicht als kommerzielle Vereinbarung.

Vergleich der wichtigsten Strukturen für Immobilienbesitz durch Ausländer

Grundbesitz über eine thailändische Gesellschaft: Die Falle der Strohmänner

Einer der hartnäckigsten Mythen im thailändischen Immobilienmarkt ist, dass ein Ausländer rechtmäßig Grundstücke erwerben kann, indem er eine thailändische Gesellschaft gründet, an der thailändische Gesellschafter 51 Prozent der Anteile halten, während der Ausländer die Gesellschaft durch Vorzugsstimmrechte oder Nebenabreden kontrolliert. Diese Struktur ist rechtswidrig, wenn die thailändischen Gesellschafter als Strohmänner für den Ausländer agieren.

Die Kombination aus § 113 des Grundstücksgesetzes und § 35 des Gesetzes über ausländische Unternehmen zielt darauf ab, den Einsatz thailändischer Staatsangehöriger oder juristischer Personen als Strohmänner zu unterbinden, die es einem Ausländer ermöglichen sollen, gesetzliche Eigentumsbeschränkungen zu umgehen. Wenn ein thailändischer Staatsangehöriger Grundstücke als Bevollmächtigter oder Strohmann für einen Ausländer hält, behandelt das Gesetz das Grundstück als Eigentum des Ausländers und ordnet dessen Veräußerung gemäß § 94 des Grundstücksgesetzes an. Die strafrechtliche Sanktion für Strohmannvereinbarungen nach dem Gesetz über ausländische Unternehmen beträgt Freiheitsentzug von bis zu drei Jahren und eine Geldstrafe von 100.000 bis 1 Million Baht, zuzüglich einer täglichen Geldstrafe bis zur Erfüllung der Auflagen.

Seit 2024 haben das Ministerium für Wirtschaftsförderung (DBD) und die Sonderermittlungsbehörde (DSI) ihre Durchsetzungsmaßnahmen intensiviert. Die Grundstückstransaktion selbst kann für nichtig erklärt, das Unternehmen aus dem Handelsregister gelöscht und gegen die Geschäftsführer sowie die thailändischen Strohmann-Aktionäre strafrechtlich vorgegangen werden. Echte Unternehmen mit thailändischer Mehrheit, deren thailändische Anteilseigner ein echtes Geschäft betreiben, sind nicht das Ziel dieser Ermittlungen; das Ziel ist vielmehr die Struktur, bei der ein Ausländer ein Unternehmen nur formal kontrolliert, um Wohn- oder Erholungsgrundstücke zu halten.

Eine ausführlichere Darstellung der Durchsetzung von Nominee-Regelungen sowie der Frage, wie eine vorschriftsmäßige thailändische Mehrheitsbeteiligung gestaltet werden kann, finden Sie in unserem begleitenden Leitfaden zum Thema „Nominee-Aktionäre in Thailand und die Einhaltung der Vorschriften“.

Eigentumsurkunden: Was Sie tatsächlich kaufen

Nicht jedes „Grundstück“ in Thailand hat denselben rechtlichen Status. Bevor Sie etwas unterzeichnen, muss die Eigentumsurkunde mit den Unterlagen des Katasteramtes abgeglichen werden.

Der Kaufvorgang beim Katasteramt

Der Kauf einer Immobilie in Thailand wird bei der zuständigen Zweigstelle des Katasteramts abgeschlossen, wo die Eigentumsurkunde registriert wird. Der Vorgang verläuft in der Regel nach den folgenden Schritten.

1. Rechtliche Prüfung der Eigentumsurkunde, der Rechtsfähigkeit des Verkäufers, etwaiger Belastungen, der Ausländerquote der juristischen Person der Eigentumswohnanlage, der Baugenehmigungen, umweltrechtlicher Auflagen sowie etwaiger anhängiger Rechtsstreitigkeiten. Das Katasteramt stellt auf Antrag einen verbindlichen Grundbuchauszug aus.
2. Reservierungsvereinbarung mit einer rückzahlbaren oder teilweise rückzahlbaren Anzahlung, vorbehaltlich des Ergebnisses der Due-Diligence-Prüfung.
3. Kaufvertrag mit aufschiebenden Bedingungen (eigentumsrechtlich unbelastete Immobilie, Verfügbarkeit der Ausländerquote, Nachweis der Ausländerabgabe) sowie einer klaren Aufteilung der Übertragungsgebühr, Steuern und Stempelsteuer.
4. Eingehende Überweisungen über eine in Thailand zugelassene Bank in Fremdwährung, die in Thailand in Baht umgerechnet werden; für Beträge von mindestens 50.000 USD pro Überweisung ist ein FETF erforderlich.
5. Eintragung beim Katasteramt, die persönlich (oder durch einen ordnungsgemäß bevollmächtigten Bevollmächtigten mit notariell beglaubigter Vollmacht) vorgenommen wird. Der Sachbearbeiter des Katasteramts überprüft die Identität, gegebenenfalls den FETF, den Kaufvertrag, die Eigentumsurkunde sowie die Bescheinigung über die Ausländerquote der juristischen Person und zieht alle behördlichen Gebühren und Steuern ein.
6. Ausstellung der neuen Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers oder Eintragung des Mietrechts, des Nießbrauchsrechts oder des Baurechts auf der Rückseite der Urkunde.

Bei einem unkomplizierten Kauf einer Eigentumswohnung ist die Eintragung beim Katasteramt in der Regel an einem einzigen Tag abgeschlossen, sofern alle Unterlagen vollständig sind. Komplexe Transaktionen, an denen ein Unternehmen als Käufer beteiligt ist, die eine Förderung durch das BOI beinhalten oder eine Umweltgenehmigung erfordern, können mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Behördengebühren und Steuern bei Immobilienübertragungen

Die Grunderwerbsteuer wird auf der Grundlage des höheren Betrags aus dem amtlichen Schätzwert (der Bewertung durch das Finanzministerium) und dem Vertragspreis berechnet, sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Standardsteuersätze sind nachstehend aufgeführt.

Die Regierung hat die Übertragungs- und Hypothekengebühren für den Erwerb von Hauptwohnsitzen durch thailändische Staatsangehörige bis zu bestimmten Preisobergrenzen wiederholt gesenkt; Ausländer haben in der Regel keinen Anspruch auf diese Vergünstigungen. Die aktuellen Sätze und etwaige geltende Ermäßigungen können Sie beim Grundbuchamt oder bei unserem Team erfragen.

Jährliche Grund- und Gebäudesteuer

Das Gesetz über die Grund- und Gebäudesteuer aus dem Jahr 2562 (2019) trat an die Stelle der früheren Haus- und Grundsteuer. Es wird von der örtlichen Verwaltungsbehörde (der Stadtverwaltung von Bangkok, der Stadtverwaltung von Pattaya oder der zuständigen Gemeinde- bzw. Unterbezirksverwaltung) verwaltet. Die Steuerbescheide werden in der Regel im Februar ausgestellt, und die Steuer ist bis zum 30. April eines jeden Jahres fällig; sie kann in einer einzigen Zahlung oder in bis zu drei Raten entrichtet werden.

Das Gesetz legt gesetzliche Höchstsätze nach Verwendungszweck fest, wobei der tatsächlich anzuwendende Satz durch königlichen Erlass festgelegt wird. Die Höchstbeträge lauten wie folgt:

• Verwendung in der Landwirtschaft: maximal 0,15 %
• Wohnnutzung: maximal 0,30 %
• Sonstige Nutzung (gewerbliche, industrielle): maximal 1,20 %
• Unbebaute oder ungenutzte Grundstücke: maximal 1,20 %, wobei der Satz alle drei Jahre bis auf 3 % ansteigt, wenn das Grundstück ungenutzt bleibt

Für thailändische Staatsangehörige, die sowohl das Grundstück als auch das Gebäude besitzen, das als Hauptwohnsitz genutzt wird, und deren Name im Tabien Baan eingetragen ist, sind die ersten 50 Millionen Baht des Gesamtbewertungswertes von der Steuer befreit. Für einen Eigentümer, dessen Gebäude ausschließlich als Hauptwohnsitz genutzt wird (typischerweise ein Bewohner einer Eigentumswohnung, dessen Name im Gebäuderegister eingetragen ist), beträgt die Freistellung 10 Millionen Baht. Ausländische Eigentümer haben Anspruch auf die niedrigeren Steuersätze, jedoch in der Regel nicht auf die wohnsitzbezogene Freistellung, da die Eintragung im Tabien Baan normalerweise ein Dokument für thailändische Staatsangehörige ist.

Fallstricke bei der Vertragsgestaltung, die ausländische Käufer vermeiden sollten

Mehrere immer wiederkehrende Probleme führen zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten oder Ablehnungen bei der Eintragung durch das Grundbuchamt. Am häufigsten sind nicht registrierte „Nebenvereinbarungen“, die eine Verlängerung des Mietvertrags versprechen, ohne dass dies Rechtskraft hat, zweisprachige Verträge, bei denen die thailändische Fassung im Widerspruch zur englischen Fassung steht (vor einem thailändischen Gericht ist in der Regel die thailändische Fassung maßgebend), nicht überprüfte Ausländerquoten bei Eigentumswohnungen, die zu einem gescheiterten Kauf führen, die Zahlung des Kaufpreises auf ein persönliches thailändisches Konto anstelle eines regulierten Treuhandkontos oder eines Anwaltsmandantenkontos sowie Unterschriftsfelder, die nicht den thailändischen Vorschriften für juristische Personen entsprechen (Unterschriftsbefugnis durch einen oder zwei Geschäftsführer, je nach eidesstattlicher Erklärung des Unternehmens).

All diese Punkte lassen sich durch eine rechtliche Prüfung vor Vertragsunterzeichnung sowie durch die Aushandlung eines ordnungsgemäß formulierten Kaufvertrags (SPA) klären, dessen aufschiebende Bedingungen an den Nachweis bestimmter Unterlagen geknüpft sind (eine ausländische Beteiligungsbescheinigung der juristischen Person, eine Eigentumsrecherche des Katasteramtes, die nicht älter als 30 Tage ist, sowie ein vollständiges FETF vor der Eintragung der Übertragung).

Nachlassplanung für Immobilien in Thailand im Besitz von Ausländern

Da es sich um Immobilien handelt, die im Königreich Thailand belegen sind, unterliegt thailändischer Immobilienbesitz dem thailändischen Erbrecht. Ein ausländisches Testament kann gemäß den §§ 1623 ff. des Zivil- und Handelsgesetzbuchs anerkannt werden, sofern es den formalen Anforderungen entweder des Rechts der Staatsangehörigkeit des Erblassers oder des thailändischen Rechts entspricht; ein in thailändischer Sprache verfasstes Testament, das vor zwei Zeugen in Thailand unterzeichnet wurde, vereinfacht jedoch die Nachlassabwicklung erheblich. Das thailändische Testament sollte:

• Identifizieren Sie jede Immobilie in Thailand anhand der Grundbuchnummer, der Flurstücknummer und des Amphur oder anhand der Wohnungseinheitennummer und der Registrierung der juristischen Person
• Übertragen Sie die für Ausländer bestimmte Eigentumswohnung auf einen ausländischen oder thailändischen Erben (unter Berücksichtigung der oben genannten Auswirkungen von § 19 Abs. 7)
• Behandeln Sie die eingeschränkte Übertragbarkeit von Nießbrauch-, Wohn- und persönlichen Mietrechten, die mit dem Tod erlöschen
• Bestellen Sie einen in Thailand ansässigen Testamentsvollstrecker, der befugt ist, den Antrag auf Eröffnung des Nachlassverfahrens beim zuständigen Provinzgericht zu stellen

Häufig gestellte Fragen zum thailändischen Immobilienrecht

Warum eine rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung wichtig ist

Das thailändische Immobilienrecht wirkt auf den ersten Blick täuschend einfach. Das Eigentum an einer Eigentumswohnung ist eine einzige Zeile in der Eigentumsurkunde, der Pachtvertrag ist ein eingetragener, dreizeiliger Eintrag auf der Rückseite eines Chanote, und das Nießbrauchsrecht ist eine kurze Anmerkung. Die Komplexität liegt in allem, was diese Einträge umgibt: die Abstimmung der FETF-Beträge mit dem Vertragspreis, das Schreiben zur Ausländerquote, die Überprüfung der Unternehmensbeteiligung und der Zeichnungsbefugnis, die Vermessung des Grundstücks anhand des Masterplans des Landamtes, die Überprüfung auf Belastungen sowie die sorgfältige Ausarbeitung von Rückfallrechten für den Fall, dass eine eingetragene Immobilie die vollständigen wirtschaftlichen Absichten des Käufers nicht erfüllen kann.

Juslaws & Consult berät ausländische Käufer, Bauträger, Investoren im Gastgewerbe und Family Offices während des gesamten Prozesses bei Immobiliengeschäften in Thailand – von der Due Diligence und der Ausarbeitung von Kaufverträgen über die Eintragung, die Gestaltung von Miet- und Nießbrauchsverträgen bis hin zu Grundstücksangelegenheiten im Rahmen der Förderprogramme des BOI und der IEAT sowie der Nachlassabwicklung in Thailand. Wenn Sie eine Transaktion prüfen oder eine zweite Meinung zu einem Vertragsentwurf einholen möchten, kann unser Team die Dokumente prüfen, Ihnen die praktischen Risiken erläutern und Ihnen dabei helfen, die gesetzlich vorgesehenen Schutzmaßnahmen zu sichern.