Fallstricke beim Immobilienkauf

Immobilienerwerb in Thailand
Es wird empfohlen, dass Sie Ihre Optionen und den Prozess des Immobilienerwerbs in Thailand als Ausländer besprechen, da es wichtig ist, die mit einem solchen Immobilienerwerb durch Ausländer verbundenen rechtlichen Aspekte zu kennen, bevor Sie eine Entscheidung über Ihren Kauf treffen, egal ob es sich um eine Eigentumswohnung, ein Grundstück, ein Haus oder eine Villa irgendwo in Thailand handelt. Ausländer können Eigentumswohnungen zu 100% besitzen, was diese Option zu der am wenigsten komplizierten und besten Option für Ausländer macht, die eine Immobilie in Thailand erwerben möchten. Thailändische Eigentumswohnungen haben immer eine Ausländerquote von 49%, was bedeutet, dass nur 49% der Gesamtfläche einer Eigentumswohnung von Ausländern auf einem Eigentumsrechtstitel gehalten werden können. Die anderen 51% entfallen auf thailändische Staatsangehörige. Bevor Sie eine Eigentumswohnung in Thailand kaufen, sollten Sie sicherstellen, dass die Ausländerquote nicht überschritten wurde.

Suche nach der Eigentumsurkunde
Eine Eigentumsurkunde, in der die gekaufte Immobilie beschrieben wird, wird in der Regel nicht im Voraus zur Verfügung gestellt. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich vor einer Anzahlung oder einem Kauf eine Kopie der Eigentumsurkunde vom Verkäufer aushändigen zu lassen, wobei das Original bei der zuständigen Grundbuchbehörde aufbewahrt wird, und eine Suche nach der Eigentumsurkunde durchzuführen, um in Zukunft fahrlässige Falschdarstellungen in Bezug auf die Immobilie, die Sie kaufen möchten, zu vermeiden. Auf diese Weise wird der tatsächliche Eigentümer des Grundstücks ermittelt und es wird festgestellt, ob es eingetragene Belastungen auf dem Grundstück gibt, wie z.B. Hypotheken oder Pachtverträge. Bei dieser Untersuchung wird auch ermittelt, ob Sie das Grundstück bebauen dürfen, indem festgestellt wird, welche Art von Eigentumsurkunde das Grundstück besitzt. Mit einer detaillierten Due-Diligence-Prüfung können auch die Umweltzonen, Wohngebiete und Planungsvorschriften ermittelt werden.

Reservierung Ihrer Immobilie
Sobald eine Titelrecherche durchgeführt wurde und Sie mit dem Kauf fortfahren möchten, werden Sie in der Regel vom Bauträger oder Verkäufer aufgefordert, eine erste Anzahlung oder eine Reservierungsgebühr zu leisten, um die Immobilie zu reservieren und zur Verfügung zu stellen. Der Verkäufer reserviert dann die Immobilie für Sie bis zum tatsächlichen Fälligkeitstermin des Kaufvertrags für die Restzahlung. Beachten Sie, dass die Restzahlung erst bei der tatsächlichen Übergabe an das Grundbuchamt erfolgen sollte. Bitte bedenken Sie, dass die Reservierungskaution in den meisten Fällen verfällt, wenn Sie sich entscheiden, den Vertrag nicht zu erfüllen. Es ist jedoch auch zu beachten, dass manchmal eine Reservierungsgebühr verlangt wird, bevor die Eigentumsurkunde ausgestellt wird.

Verkaufs- und Kaufvertrag
Wenn Sie die Reservierungsanzahlungen geleistet haben, sollten Sie die Verträge vom Bauträger oder dem Verkäufer erhalten. Wenn es sich um einen Bauträger handelt, hat dieser in der Regel eine Kopie in Englisch und in Thai. Unabhängig davon sollten Sie, sobald Sie eine Kopie des Vertrags erhalten haben, diesen vor der Unterzeichnung mit einem Rechtsanwalt oder Solicitor überprüfen. Bei der Überprüfung des Kaufvertrags geht es darum, Ihre Rechte als Käufer zu ermitteln, um Ihre Interessen für den Fall zu schützen, dass der Verkäufer mit der Fertigstellung eines Bauvorhabens in Verzug gerät oder einen Vertragsbruch begeht. Dabei werden auch die verschiedenen zu zahlenden Steuern und die angemessene Zahlungsweise bestimmt.

Fallstricke beim Kauf von Immobilien in Thailand: Unvollendete Projekte -
dies tritt auf, wenn Eigentumswohnungen, Villen, Häuser, Stadthäuser und jede Art von Rest- oder sogar Geschäftsimmobilien innerhalb einer vertraglich festgelegten Zeit fertiggestellt werden sollen. Wenn dies der Fall ist, können die Käufer zivilrechtlich auf Vertragsbruch klagen und verlangen, dass das Projekt innerhalb eines bestimmten Zeitraums fertiggestellt wird und/oder die von den einzelnen Käufern gezahlten Gelder mit vollen Zinsen zurückgezahlt werden. Um eine solche Situation zu vermeiden, ist es wichtig, den Hintergrund des Projektentwicklungsunternehmens zu überprüfen, um festzustellen, ob das Unternehmen einen guten Ruf genießt und wie die Zeitplanung und Ausführung früherer Projekte war.

Eigentumsstreitigkeiten -
- sind die Folge von Eigentumsstreitigkeiten, da es beim Kauf einer Immobilie oder bei einer nominellen Struktur zur Fälschung von Dokumenten kommen kann. Obwohl dies nicht häufig vorkommt, gibt es Fälle, in denen Eigentumsurkunden gefälscht oder Unterschriften gefälscht wurden, um eine Immobilie zu verkaufen und Geld zu erhalten, das ihnen zunächst nicht rechtmäßig zustand. Die Käufer haben dann das Nachsehen und verlieren nicht nur Geld, sondern haben auch nichts von der Zahlung zu gewinnen. Ausreichende Beweise wären in diesem Fall Überweisungsbelege, vorherige schriftliche und/oder unterzeichnete Vereinbarungen sowie die Identifizierung und/oder die Namen der betrügerischen Partei oder Parteien. Es ist immer wichtig, daran zu denken, dass Sie, egal in welcher Situation, immer einen Nachweis über geleistete Zahlungen haben müssen, auch wenn die Entwicklung oder das Unternehmen legitim und bekannt zu sein scheint.

Encroachment-
dies geschieht, wenn ein Eigentümer eines Grundstücks über seine Grenzen hinaus gebaut hat und auf das Land eines anderen eingedrungen ist. Auch das kommt häufig vor, allerdings meist in ländlichen Gegenden Thailands, da der größte Teil der Fläche landwirtschaftlich genutzt wird. Es kommt vor, dass Häuser auf diesen landwirtschaftlich genutzten Flächen gebaut werden, ohne dass die genauen Grenzen bekannt sind, so dass man in das Land oder das Eigentum eines anderen eindringt. Dazu gehören auch Streitigkeiten, die entstehen, wenn ein Hochhaus die Sicht auf ein anderes Hochhaus blockiert. Dies geschieht in der Regel in Gebieten mit Strandeigentum. Solche Handlungen lassen sich nicht vermeiden, aber es gibt immer einen Regress für solche Handlungen auf Ihrem Grundstück

Dienstbarkeiten-
Dienstbarkeiten werden als Wegerecht beschrieben, wie z.B. ein Durchgang oder ein Gehweg, der zwar Eigentum eines anderen sein kann, aber als Wegerecht genutzt werden muss, um zu einem anderen Grundstück zu gelangen. In diesem Fall kann es vorkommen, dass einige Parteien eine Klage wegen Hausfriedensbruchs anstrengen, obwohl dies nicht der Fall ist, da es notwendig ist, das eigene Grundstück zu durchqueren, um zu einem anderen zu gelangen. Eine Dienstbarkeit auf Ihrem oder einem anderen Grundstück lässt sich nicht vermeiden, aber es gibt immer einen Rechtsbehelf, bei dem ein Gericht eingreifen muss, um ein Recht auf eine Dienstbarkeit zu gewähren. Unabhängig davon, ob Sie eine Eigentumswohnung, eine Villa oder ein Haus kaufen, sollten Sie, sobald Sie etwas Interessantes gefunden haben, vor einem solchen Kauf einen Rechtsanwalt oder Notar kontaktieren. Bei Jus Laws & Consult bieten wir mit unseren sachkundigen Anwälten für lokales und internationales Recht spezialisierte Dienstleistungen an, um Sie beim Erwerb von Immobilien im Ausland zu unterstützen. Kontaktieren Sie uns noch heute in unserem Büro in Bangkok oder in Phuket für eine kostenlose Grundberatung!

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