Airbnb hat im vergangenen August bekannt gegeben, dass die Zahl der Unterkunftssuchen auf der Plattform im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (zwischen Januar und März) um 180% gestiegen ist. Dies mag überraschend erscheinen, da die Legalität solcher Vermietungen, insbesondere in Eigentumswohnungen, nicht sicher ist. 

Ein Gerichtsurteil von 2018 in Hua Hin erklärte, dass die Vermietung einer Wohnung für weniger als 30 Tage ohne Hotellizenz gegen das Hotelgesetz verstößt und daher illegal ist. Mehrere Monate lang wurden daraufhin viele Menschen verhaftet und mit Geldstrafen belegt, weil sie ihre Eigentumswohnungen auf AirBnB angeboten hatten. 

Nach dieser Gerichtsentscheidung wurde viel über die Rechtmäßigkeit von AirBnB-Vermietungen in Eigentumswohnungen in Thailand diskutiert. Die Tatsache, dass unterschiedliche Regelungen gelten und dass die Gerichte und Behörden nicht alle rechtlichen Auswirkungen dieser Aktivität geklärt haben, lässt einige Zweifel aufkommen. Tatsächlich wird AirBnB von Reisenden in Thailand zunehmend genutzt und das Gesetz wird von den staatlichen Behörden nur selten durchgesetzt. Wir können uns berechtigterweise fragen, in welchen Fällen genau die Vermietung einer Eigentumswohnung in Thailand illegal ist?

Das Thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch (CCC) enthält einige grundlegende Bestimmungen für diese Tätigkeit. Abschnitt 1336 des CCC besagt: "Innerhalb der gesetzlichen Grenzen hat der Eigentümer von Eigentum das Recht, es zu nutzen und darüber zu verfügen sowie seine Früchte zu erwerben". Auf der anderen Seite, Abschnitt 1360 heißt es: "Jeder Miteigentümer hat das Recht, das Eigentum zu nutzen, soweit diese Nutzung nicht mit den Rechten der anderen Miteigentümer unvereinbar ist". Jeder Eigentümer darf sein Eigentum frei nutzen, solange er damit nicht die Rechte der anderen Eigentümer verletzt und sie nicht stört. 

In Bezug auf AirBnB-Vermietungen könnten einige Wohnungseigentümer das Gefühl haben, dass die häufige Ankunft von AirBnB-Mietern ihre Lebensqualität und Ruhe beeinträchtigt. Dies kann sie dazu veranlassen, eine Beschwerde gegen den Eigentümer einzureichen. Wenn die Behörden die Vermietung untersuchen, könnten sie dann Strafen wegen Nichteinhaltung des Hotelgesetzes und des Wohnungseigentumsgesetzes verhängen. Diese Gesetze schreiben jedem Eigentümer bestimmte Beschränkungen für die Nutzung seiner Eigentumswohnung vor. 

Das Wohnungseigentumsgesetz

Abschnitt 17/1 Absatz 2 des Gesetzes besagt: "Niemandem ist es gestattet, im Kondominium Handelsgeschäfte zu tätigen, es sei denn, es handelt sich um ein Handelsgeschäft in dem gemäß Absatz eins bezeichneten Bereich des Kondominiums". Gemäß Abschnitt 65wird jede Person, die gegen diese Bestimmung verstößt, mit einer Geldstrafe von bis zu THB 50.000 und einer zusätzlichen Geldstrafe von bis zu THB 5.000 pro Tag für die Dauer des Verstoßes belegt. 

In Bezug auf eine reguläre AirBnB-Aktivität ist klar, dass diese als "Handelsgeschäfte" qualifiziert werden kann und dass eine Wohnung kein Raum ist, der als Geschäft bezeichnet werden kann. Daher könnte jeder Eigentümer, der seine Wohnung in einer Eigentumswohnung vermietet, mit den im Text genannten Strafen rechnen. Wenn der Vermieter, der seine Wohnung vermietet, ein Ausländer ist, stellt dies außerdem einen Verstoß gegen das Gesetz über ausländische Unternehmen. 

Das Hotelgesetz

Das Hotelgesetz definiert, was ein Hotel ist. Orte, die als solche gelten, fallen unter das Gesetz und müssen dessen Anforderungen erfüllen. Abschnitt 4 besagt, dass "Hotel" eine Unterkunft ist, die zu Geschäftszwecken eingerichtet wurde, um Reisenden oder anderen Personen gegen Entgelt eine vorübergehende Beherbergung zu bieten, jedoch nicht:

1- eine Unterkunft, die von einer Regierungsbehörde, einem staatlichen Unternehmen, einer öffentlichen Organisation oder einer anderen staatlichen Behörde für die Bereitstellung von vorübergehenden Unterkünften oder für karitative oder erzieherische Zwecke eingerichtet wurde, jedoch nicht auf der Grundlage von Gewinn oder Einkommensteilung;

2- eine Unterkunft, die nur zum Zweck der Erbringung von Beherbergungsdienstleistungen gegen eine monatliche Gebühr oder aufwärts eingerichtet wurde ;

3- jede andere in der Ministerialverordnung vorgeschriebene Unterkunft"

Wenn es sich bei der Unterkunft um ein Hotel handelt, Abschnitt 15 bestimmt, dass jede Person, die ein solches Unternehmen betreibt, eine Lizenz erwerben muss, die vom Registrator gemäß den vom Minister vorgeschriebenen Regeln und Verfahren ausgestellt wird. Gemäß Abschnitt 59wird jede Person, die gegen den vorstehenden Abschnitt verstößt, mit einer Freiheitsstrafe von bis zu 1 Jahr und einer Geldstrafe von bis zu THB 20.000 oder beidem sowie einer zusätzlichen Geldstrafe von bis zu THB 10.000 pro Tag für die Dauer des Verstoßes belegt.

Die Ausnahmeregelung in Abschnitt 4 ist eine gute Nachricht für alle Wohnungseigentümer, denn sie können ihre Wohnungen auf Monatsbasis vermieten, ohne sich um eine Hotellizenz kümmern zu müssen. Für Wohnungseigentümer, die über AirBnB nächtlich oder wochenweise vermieten, gilt jedoch weiterhin das Hotelgesetz.

Darüber hinaus hat eine Ministerialverordnung (2005) bestimmte Unterkünfte hinzugefügt, die nicht als Hotels im Sinne des Hotelgesetzes gelten. Dazu gehören alle der Öffentlichkeit zur Vermietung zugänglichen Wohnräume mit insgesamt nicht mehr als 4 Zimmern auf allen Etagen, unabhängig davon, ob es sich um ein einzelnes Gebäude oder mehrere Gebäude handelt, und mit einer Gesamtkapazität von nicht mehr als 20 Gästen. Dies warf die Frage auf, ob sich "Wohnräume" auf jede einzelne Wohneinheit oder auf die gesamte Wohnanlage beziehen. Schließlich wurde diese Frage geklärt und die Steuerbefreiung gilt nur für Häuser und Villen; Eigentumswohnungen sind nicht förderfähig. 

Beantragung einer Hotellizenz

Wenn einige Wohnungseigentümer auf Nummer sicher gehen und frei auf Nacht- oder Wochenbasis vermieten möchten, können sie die juristische Person bitten, eine Hotellizenz für die gesamte Wohnung zu beantragen. Die Anforderungen für die Erteilung einer Hotellizenz sind jedoch beträchtlich. 

Die Eigentumswohnung muss einen qualifizierten Hotelmanager haben, dem Building Control Act entsprechen und über eine Baugenehmigung und eine Nutzungsbescheinigung verfügen, aus der hervorgeht, dass das Gebäude als Hotel genutzt werden kann. Wenn dies nicht angegeben ist, können sie umgebaut werden, aber das Gebäude muss die Brandschutz- und andere Sicherheitsanforderungen für Hotels erfüllen, die strenger sind als für Eigentumswohnungen. 

Steuern auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen unterliegen der persönlichen Einkommenssteuer (PIT) gemäß dem Einkommenssteuergesetz. Die Mieteinnahmen werden zusammen mit allen anderen persönlichen Einkünften nach dem progressiven Tarif (0 bis 35%) besteuert. Die Steuer wird jedoch nur auf einer Basis von 70% der jährlichen Mieteinnahmen berechnet.

Die Mieteinnahmen unterliegen auch der Haus- und Grundsteuer, die 12,5% der jährlichen Mieteinnahmen beträgt. Diese Steuer muss im Februar eines jeden Jahres in einer einzigen Zahlung oder in 3 Raten gezahlt werden. Um diese Steuer zu reduzieren, ist es möglich, die Gesamtmiete in Miete für die Immobilie und Miete für Möbel und/oder Dienstleistungen aufzuteilen. Auf Mieteinnahmen aus Möbeln und Dienstleistungen werden nämlich keine Steuern erhoben. 

Alle Mieteinnahmen, die in Thailand verdient, aber im Ausland gezahlt werden, unterliegen einer Quellensteuer von 15% (sofern ein Steuerabkommen nichts anderes vorsieht). Die von den Mieten einbehaltene Quellensteuer kann dann als Steuergutschrift verwendet werden, um die in der PIT-Erklärung zu zahlende Steuer auszugleichen.  

Rechtsmittel gegen Miteigentümer, die ihre Wohnung vermieten 

Wenn einige Miteigentümer ihre Eigentumswohnung vermieten und dadurch die Rechte der anderen Miteigentümer beeinträchtigt werden, können die anderen Miteigentümer eine Zivilklage einreichen. Der betroffene Miteigentümer muss nachweisen, dass die Vermietungsaktivitäten ihn unangemessen stören und schädigen. 

Ein verärgerter Nachbar könnte auch die zuständigen Behörden auf einen Verstoß gegen das Hotelgesetz aufmerksam machen. 

Ähnlich verhält es sich, wenn die Wohnungseigentumsordnung vorschreibt, dass die Vermietung von Wohnungen verboten ist. Dann könnte eine Klage wegen Verstoßes gegen diese Satzung eingereicht werden.  

Wenn Sie andererseits keine (nächtlichen, wöchentlichen oder sogar monatlichen) Vermietungen in Ihrer Eigentumswohnung wünschen, können Sie verlangen, dass diese Bestimmung eindeutig in die Wohnungsordnung aufgenommen wird, bevor Sie rechtliche Schritte einleiten. Wenn diese Bestimmung bereits vorhanden ist, aber nicht durchgesetzt wird, müssen Sie die Verwaltung und die juristische Person der Eigentumswohnung bitten, sie durchzusetzen. 

Zusammenfassung 

Seit 2018 ist AirBnB vom Gericht in Hua Hin als illegal in Thailand eingestuft worden, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung für weniger als 30 aufeinanderfolgende Tage vermieten, es sei denn, Sie haben eine Hotellizenz. Wenn Sie nicht unter das Hotelgesetz fallen wollen, müssen Sie Ihre Wohnung nur für Aufenthalte von mehr als 30 Tagen zur Vermietung anbieten. Dies ist jedoch nur eine theoretische Überlegung, denn in der Realität hängt die Anwendung der Gesetze ganz von dem Komitee der juristischen Personen und den Verwalterteams der Eigentumswohnungen ab. 

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