Langfristiger Mietvertrag
Für Ausländer ist Thailand ein äußerst begehrtes Ziel für den Ruhestand, und für diejenigen, die langfristig im Land bleiben möchten, gibt es mehrere Eigentumsoptionen, von denen die erste der Kauf einer Eigentumswohnung ist.
Das thailändische Gesetz erlaubt es Ausländern, bis zu 50 % der Einheiten in einem Condo-Projekt mit ausländischer Währung zu erwerben. Die Alternative zum Kauf einer Eigentumswohnung ist eine Investition von mindestens 40 000 000 Thai Baht in die Wirtschaft des Landes. Sobald die zuständigen Behörden eine solche Investition genehmigen, kann der Ausländer ein Grundstück von bis zu 1600 Quadratmetern erwerben, das ihm als Hauptwohnsitz dient.
Für viele Ausländer sind langfristige Mietverträge die günstigste Option, insbesondere für diejenigen, die ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung in einer Siedlung suchen, die ihre Beschränkung für ausländisches Eigentum erreicht hat. Ein langfristiger Mietvertrag kann auch als vielversprechende Investition betrachtet werden, aber Sie sollten sich unbedingt von einem angesehenen thailändischen Anwalt beraten lassen, bevor Sie einen solchen Vertrag unterzeichnen. Damit stellen Sie sicher, dass Sie geschützt sind und dass eine angemessene Due-Diligence-Prüfung durchgeführt wird.
Dauer und Erneuerung eines langfristigen Mietvertrags
Ausländer, die noch nicht beim Land Department of Thailand registriert sind, sollten beachten, dass langfristige Pachtverträge nur für bis zu drei Jahre gültig sind. Längere Pachtverträge mit einer Laufzeit von 30 Jahren sind möglich, wenn der Pachtvertrag ordnungsgemäß registriert ist. Wenn ein 30-jähriger Mietvertrag nicht registriert ist, hat der Ausländer keinen Schutz vor einer Zwangsräumung innerhalb dieses Zeitraums.
Die meisten langfristigen Mietverträge enthalten Verlängerungsklauseln, die eine Verlängerung des Mietvertrags um 30 Jahre nach Ablauf der ersten 30 Jahre vorsehen. Obwohl einige Mietverträge mehr als eine Verlängerung vorsehen, bieten die meisten nur eine solche Möglichkeit.
Es ist wichtig zu beachten, dass eine Verlängerungsklausel zwar eine Verlängerung ermöglicht, aber nicht als automatische Verlängerung gilt. Die Kooperation des Vermieters ist für die Durchführung einer Verlängerung unerlässlich, und ohne sie kann eine Verlängerung nicht abgeschlossen werden. Daher sollten Ausländer darauf achten, keinen langfristigen Mietvertrag zu unterzeichnen, ohne sich genau zu vergewissern, dass eine Verlängerung des Mietvertrags möglich ist.
Verkauf eines Mietvertrags
Angenommen, Sie haben ein Erbbaurecht an einer Eigentumswohnung erworben und einen 30-jährigen Mietvertrag unterzeichnet. Wenn Sie die gesamte Miete gezahlt haben und nach einem Jahrzehnt ausziehen möchten, kann es Probleme mit den verbleibenden Jahren des Vertrags geben.
In solchen Fällen können Sie die Eigentumswohnung verkaufen, indem Sie die verbleibenden Jahre des Vertrags untervermieten. Der ursprüngliche Mietvertrag muss die Untervermietung eindeutig erlauben, damit diese Option nach thailändischem Recht möglich ist. Vergewissern Sie sich vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags mit einer Laufzeit von 30 Jahren, dass der Vertrag Ihnen ausdrücklich die Erlaubnis zur Untervermietung der Immobilie erteilt.
Eine andere Möglichkeit besteht darin, den verbleibenden Zeitraum vor Ablauf des Mietvertrags an eine externe Partei zu übertragen. Der ursprüngliche Mietvertrag muss Ihnen wiederum das Recht einräumen, den Mietvertrag zu übertragen. Außerdem müssen Sie die verantwortlichen Parteien für die Übertragung der Steuern benennen, um Konflikte zu vermeiden.
Immobilie vom Vermieter verkauft
Die Bestimmungen eines Pachtvertrags werden nach thailändischem Recht in zwei verschiedene Kategorien unterteilt. Die erste Kategorie betrifft die Pachtrechte. Die Mietrechte beziehen sich auf die Mietdauer, die Miete, die Nutzung, das Recht auf Untervermietung und die Instandhaltungspflichten. Wenn ein Vermieter beschließt, die Immobilie zu verkaufen oder verstirbt, bleiben diese Mietvertragsbestimmungen zwischen dem Mieter und dem nächsten Vermieter einklagbar.
Die zweite Kategorie umfasst nicht verpachtete Rechte, d.h. Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem Vermieter, einschließlich Verlängerungsklauseln und Nachfolgeklauseln. Solche Vereinbarungen sind für den neuen Vermieter nicht durchsetzbar, wenn der ehemalige Vermieter die Immobilie verkauft oder verstirbt.
Kaufen Sie ein Apartment oder eine Eigentumswohnung in Erbpacht
Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen möchten, das Projekt aber bereits die Eigentumsbeschränkung für Ausländer erreicht hat, können Sie die Eigentumswohnung erwerben, indem Sie dem Bauträger im Voraus eine 30-jährige Pacht zahlen. Diese Aktion wird als Erbpacht bezeichnet und muss mit Sorgfalt durchgeführt werden, um die Integrität des Bauträgers zu gewährleisten.
Wenn Sie die 30-Jahres-Miete auf einmal zahlen, wird der Bauträger wahrscheinlich noch jährliche Steuern zahlen müssen. Diese Steuern belaufen sich in der Regel auf 12,5 % der geschätzten Jahresmiete. Der Bauträger muss Ihnen auch alle Rechte in Bezug auf die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen, damit Sie ein Mitspracherecht beim Betrieb und der Verwaltung des Gebäudes haben.
Vermietete Eigentumswohnung an Erben vererbt
Das thailändische Recht schreibt vor, dass ein Mietvertrag endet, wenn ein Mieter verstirbt. Angenommen, ein Mieter erwirbt einen 30-jährigen Mietvertrag, verstirbt aber nach 15 Jahren. Die Erben des Mieters erhalten nicht automatisch die Rechte an der Immobilie für die verbleibende Laufzeit.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, dieses Problem zu entschärfen. Die erste besteht darin, sowohl den Mieter als auch seine Erben im Mietvertrag zu benennen. Wenn der Mieter dann unerwartet verstirbt, haben seine Erben das Recht, die Immobilie weiter zu mieten.
Eine alternative Vorgehensweise besteht darin, eine Nachfolgeklausel in den ursprünglichen Mietvertrag aufzunehmen. Eine solche Klausel besagt, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mietvertrag im Falle des Todes des Mieters an dessen Erben weiterzugeben.
Bei dieser Lösung gibt es zwei Hauptprobleme. Erstens ist eine Nachfolgeklausel nur zwischen dem Mieter und dem ursprünglichen Vermieter in Kraft und kann nicht gegenüber dem nächsten Vermieter durchgesetzt werden, wenn die Immobilie verkauft wird oder der ursprüngliche Vermieter verstirbt.
Darüber hinaus erhalten die Erben des Mieters nur "echte" Mietrechte im Rahmen einer Nachfolgeklausel, und zusätzliche Bestimmungen, einschließlich einer Verlängerungsklausel, werden nicht vererbt.
Ein Einfamilienhaus mieten
Die meisten ausländischen Rentner ziehen es vor, in einem kleinen Haus mit Garten zu leben, anstatt in einer Wohnung in einem Gebäude. Diese Personen können in einem Einfamilienhaus wohnen, indem sie ein kleines Grundstück mit einem Haus mieten. Ein solcher Mietvertrag ähnelt dem einer Eigentumswohnung oder eines Apartments und kann als kurz- oder langfristiger Mietvertrag gestaltet werden.
Das Recht auf Superficies in Thailand
Ausländer können in Thailand rechtlich gesehen kein Land besitzen, aber sie können Gebäude besitzen. Viele Ausländer mieten Land und bauen Häuser. Dazu müssen sie das Land pachten und ein Oberflächennutzungsrecht eintragen lassen.
Das Oberflächennutzungsrecht wirkt wie ein Pachtvertrag und ermöglicht es dem Ausländer, Miete zu zahlen und den Pachtvertrag beim thailändischen Landministerium zu registrieren. Das "right of superficies" kann für eine Dauer von 30 Jahren mit einer Verlängerungsklausel registriert werden. Der Hauptvorteil dieses Rechts ist, dass die Erben eines Pächters das Recht automatisch erben und dass Übertragungen relativ einfach sind.
Mit einem Oberbaurecht ist es einem Mieter rechtlich möglich, eine Baugenehmigung zu erhalten und auf dem gepachteten Land zu bauen. Für den Eigentümer des Grundstücks, auf dem ein Mieter ein Haus baut, besteht ein weiterer Anreiz, die Verlängerungsklauseln einzuhalten, und der Verkauf des Grundstücks ist für ihn viel schwieriger.
Der Grundstückseigentümer hat zwei Handlungsmöglichkeiten, wenn der Pachtvertrag und das Recht auf Oberflächen nicht mehr in Kraft sind. Er kann den Pachtvertrag kündigen und das auf dem Grundstück errichtete Haus kaufen, oder er kann die Entfernung des Hauses verlangen, um das Grundstück in seinen ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen.
